باتت قضية التعديات على أراضي الدولة ملفا شائكا يبحث عن حل، بعد أن تسببت في تعطيل الكثير من المشاريع التنموية التي تصب في خدمة الصالح العام، بما ينعكس على حياة المواطن ورفاهيته. «عكاظ» تفتح الملف، وتطرح القضية لعلها تجد إجابات شافية لأسئلة ملحة تطل برأسها تطالب بضرورة اتخاذ إجراءات حاسمة ورادعة للقضاء على الظاهرة، أولها تمثل في هل أن الإجراءات المتخذة كافية لحماية الأراضي من الاعتداء، وهل بالإمكان إعادة الأراضي التي تم الاستيلاء عليها، وما مصير سكان العشوائيات، وما الحلول المنصفة لاستعادة أراضي الدولة بطريقة لا تؤدي إلى تفاقم معاناتهم، إذ أكد ل «عكاظ» مختصون وعقاريون أن التعدي شكل من أشكال الفساد، ومن أبرز العوامل التي تشجع عليه تعارض المصالح، وغياب الرقابة، مشيرين إلى أنه لا يوجد لدى بعض الجهات المعنية تخطيط كامل للكثير من الأراضي المعتدى عليها من حيث التخطيط الخرائطي، والخرائط المعمارية، والكروكيات، موضحين أن القضية تحتاج إلى تضافر جهود كافة الجهات والمؤسسات، إضافة إلى وجود جهات عليا تراقب وتحاسب كل من يعتدي على أراضي الدولة، ويتسبب في إهدار المال العام. يقول إبراهيم السبيعي (مطور عقاري): «أراضي الدولة حق عام، ولا بد من الحفاظ عليه، ومحاسبة المسؤولين على هذه التعديات، وعدم المتابعة الجادة من قبل البلديات تسبب في استيلاء البعض على تلك الأراضي، بينما مراقبة تلك الأراضي، ومتابعتها أولا بأول من كافة الجهات المختصة لن يدع مجالا للتعدي عليها، إضافة إلى أن الشهر العقاري عليه دور لا يجب إغفاله، إذ إنه يحدد المساحات والمواقع بشكل دقيق، ويحافظ على الملكية، ويعطي معلومات مفصلة تسهل من عملية مراقبة الأراضي الحكومية». سكان العشوائيات ويوضح عبدالله الأحمري (رئيس لجنة التثمين العقاري بالغرفة التجارية بجدة) قائلا: «ينبغي المعالجة الصحيحة للأراضي المعتدى عليها في أطراف المدن، التي يشار لها بالأحياء العشوائية، فبعض القاطنين بها قاموا بشراء الأراضي من معتدين سابقين بموجب وثائق غير نظامية، ليس لها أي شرعية قانونية، وبعض هؤلاء المعتدين من محدودي الدخل، الذين اضطرتهم الحاجة وغلاء المساكن وارتفاع الإيجارات إلى أن يشغلوا تلك الأماكن، لذا يجب الأخذ بعين الاعتبار أن الهدف من ذلك استعادة الأراضي المملوكة للدولة، وإيجاد حل لأوضاع تلك الفئة من ذوي الدخل المحدود، وتخفيف معاناتهم، ومعاقبة مهدري المال العام، الذين تصرفوا في أراضٍ لا يحق لهم التصرف بها، ومن المفترض أن يساهم برنامج الدعم السكني الذي أطلقته وزارة الإسكان في معالجة أوضاع هذه الفئة، لكن بعض الشروط المعقدة التي وضعتها الوزارة، التي اشترطت عدم وجود عداد كهرباء للمتقدم للتأكد من عدم امتلاكه لمنزل، هي التي عقدت الأمر، إذ إن هذا الشرط لا يأخذ بعين الاعتبار طبيعة ذلك المنزل، وإذا ماكان صالحا للإقامة من عدمه، وهذا ما ينطبق على الكثير من سكان المناطق العشوائية، وفي حال فرض الرسوم على الأراضي الكبرى داخل النطاق العمراني، لن يكون هناك شح في الأراضي». وأضاف بقوله: «من أكثر الأسباب التي أدت إلى التعدي على تلك الأراضي هو أن أسعار العقار لدينا مرتفعة للغاية لاسيما في السنوات الأخيرة، ففي حين أن سعر الأرض لا يتجاوز 30 في المئة من تكاليف البناء في غالبية الدول فإن أسعار الأراضي لدينا تتجاوز هذه النسبة بكثير وتصل إلى 70 في المئة من قيمة البناء، وفي تصوري فإن انخفاض أسعار العقار، ومشاريع الإسكان الجديدة ستخفف نوعا ما من هذه المشكلة، وتوفر بدائل أخرى للمحتاجين إلى الدعم السكني». النطاق الثالث والرابع ويبين المهندس عبدالمنعم مراد (عضو لجنة التطوير العمراني بغرفة جدة) قائلا: «معظم التعديات تحدث في النطاق العمراني الثالث والنطاق الرابع المدمج داخل النطاق العمراني، وللأسف لا يوجد لدى بعض الجهات المعنية تخطيط كامل للأراضي التي تقع في ذلك النطاق من حيث التخطيط الخرائطي، والخرائط المعمارية، والكروكيات، ونتمنى أن يتم إعادة تخطيط تلك المواقع لمنع حدوث التعديات، أما الأراضي التي تقع خارج النطاق العمراني فهي تقع تحت مسؤولية وزارة الزراعة، والبترول والثروة المعدنية لكونها تحتوي على مناطق زراعية، ومناجم، وأراضٍ لغرض التعدين، لذا لابد من تشديد الضوابط على الأراضي الزراعية، التي يتم استغلالها والتعدي عليها بشكل أو بآخر بحجة إحيائها، وإخراج استحكام لها، ووجود ضوابط دقيقة تحدد ذلك، وتقنن المسألة بوضوح». استعادة صكوك ويقول عضو لجنة المكاتب الاستشارية بالغرفة التجارية بالرياض المهندس خالد العثمان: «ظاهرة التعدي على الأراضي تتفاوت أحجامها من تعديات كبيرة إلى تعديات بسيطة، والتعدي شكل من أشكال الفساد، ومن أبرز العوامل التي تشجع عليه تعارض المصالح، وغياب الرقابة، وقد خطت وزارة العدل خطوة جيدة مؤخرا باستعادة الصكوك؛ مما يشير إلى جدية التعامل مع هذه الظاهرة الخطيرة، التي تعيق مسيرة التنمية والمشاريع التنموية للدولة الهادفة إلى خدمة المواطن، والسبب الرئيس في شيوع تلك الظاهرة هو تأخر تطبيق نظام السجل العيني العقاري، الذي من أهم مزاياه توثيق الملكية، وماعلى الأرض من إحداثات، وتاريخ التداول، بشكل دقيق، هذا النظام صدر منذ قرابة السبع سنوات، منذ عام 1428 ه، وقد أقرته وزارة العدل، لكن تطبيق النظام يجري ببطء، إذ إن تطبيقه لايزال تجريبيا في قرية واحدة على مستوى المملكة هي قرية حريملاء التابعة لإمارة منطقة الرياض».، مستطردا بقوله: «التوسع في تطبيق هذا النظام سيعطي وزنا لوثيقة التملك، بحيث يصعب تزويرها، وتسهل مراقبتها، ويحد بالتالي من الاعتداء عليها، كما أنه سيلعب دورا كبيرا في توثيق أسعار العقارات، وتسجيل المعلومات في قاعدة بيانات مركزية يسهل تداولها، والرجوع إليها في أي وقت، كما أن الكثير من الأراضي محتجزة لدى بعض الجهات الحكومية، ولا بد من حسم أمرها، إما باستخدامها في المشاريع التي تحتاجها تلك الجهات، أو إعادتها للدولة في حالة عدم الحاجة إليها لاستخدامها في مشاريع تنموية يجني ثمارها المواطن، وعلى الرغم من الدور الذي تضطلع به لجنة مراقبة الأراضي وإزالة التعديات، إلا أن الموضوع أكبر من أن تقوم به لجنة واحدة، ويحتاج إلى تضافر جهود كافة الجهات والمؤسسات، إضافة إلى وجود جهات عليا تراقب وتحاسب كل من يعتدي على أراضي الدولة، ويتسبب في إهدار المال العام. رسوم «البيضاء» وعن ارتفاع أسعار العقار وكسر احتكار الأراضي يقول عضو جمعية الاقتصاد السعودية عصام خليفة : «يعتبر القطاع العقاري من أهم محاور التنمية، التي تعيشها المملكة في المرحلة الراهنة بعد القطاع النفطي؛ لما له من دور مهم في دفع عجلة النمو وتوفير المزيد من فرص العمل، باعتباره محركا رئيسا لعدد كبير من الأنشطة المرتبطة ارتباطا مباشرا بقطاع العقار، إلا أن الاحتكار والمضاربة في سوق العقار ساهم بشكل كبير في ارتفاع أسعار الأراضي، الذي يعد الآن من أهم معوقات الإسكان في الوقت الحالي؛ مما جعل شرائح كبيرة من المواطنين محرومة من التملك، فبالرغم من أن هناك عرضا كبيرا في الأراضي السكنية ولكن في المقابل لا يوجد طلب حقيقي فعلي عليها؛ نظرا لارتفاع أسعارها بشكل مبالغ به، حيث لا يتمكن الكثيرون من الشراء لأنهم لا يمتلكون التمويل الكافي لشراء الأراضي السكنية سواء بطريقة مباشرة أو غير مباشرة ، بالإضافة إلى عجز الحاصلين على قروض صندوق التنمية العقارية من الاستفادة من قيمة القروض لبناء أو شراء وحدات سكنية لأنفسهم، لذا فإن كبح جماح ارتفاع أسعار الأراضي البيضاء والمساكن في المملكة يحتاج إلى العديد من القرارات والإجراءات الحازمة يأتي في مقدمتها فرض رسوم أو زكاة على الأراضي البيضاء وفق آليات وضوابط تشريعية وتنظيمية محددة تمنع تلاعب المحتكرين والمضاربين وتهربهم من دفع الرسوم، والمقصود من ذلك إجبار من يحتكر الأراضي على أمرين الأول إما أن يتخلى عن احتكاره (وهو مطلب شرعي واقتصادي) بأن يطور الأرض بنفسه أو يبيعها لمن يطورها ويستفيد منها، والثاني إما أن يدفع الغرامات التي تمكن من تطوير أراضٍ جديدة وتسهل منح المواطنين قروضا ومساكن أو إيصال الخدمات إلى تلك الأماكن التي لم تصلها بعد، فعلى سبيل المثال لو طبقت هذه الرسوم على الأراضي البيضاء في مدينة جدة، التي تقدر فيها مساحة الأراضي البيضاء بها بحوالى 80 مليون متر مربع، منها 50 مليون متر مربع تصل إليها الخدمات، ولو افترضنا أن أسعار الأراضي السكنية البيضاء في جدة، التي تصل لها الخدمات في حدود 1000 ريال للمتر المربع ، أما الأراضي البيضاء التي لا تصلها الخدمات فيكون سعرها في حدود 500 ريال للمتر المربع، فإن ذلك يعني أن إجمالي أسعار تلك الأراضي سيصل إلى 65 مليار ريال، فلو تم فرض رسوم أو زكاة على الأراضي السكنية البيضاء بما يعادل 2,5 في المئة سنويا فإن إجمالي الرسوم التي سيدفعها أصحاب هذه الأراضي تعادل 1,6 مليار ريال سنويا، ولا شك أن هذا الرقم سيدفع المحتكرين للأراضي البيضاء إلى التخلص منها بأي طريقة تجنبا لدفع الرسوم، وبالتالي سيزداد المعروض من الأراضي البيضاء؛ الأمر الذي سيعمل على انخفاض الأسعار، ولا شك أن هذا الإجراء سيساهم إلى حدٍ كبير في فك اختناقات القطاع العقاري، وتحسن المعروض في سوق العقار، وإنهاء الاحتكارات أو على الأقل القضاء على تأثيرها، بحيث تنخفض قيمة الأراضي والعقارات في المملكة بشكل متوازن وتدريجي، بنسبة تتراوح بين 30 50 في المئة، إلى جانب تراجع معدلات التضخم في المساكن إلى حدٍ كبير، عدا ذلك فإن هذه الأراضي البيضاء تشكل مجمعا للنفايات، ولهذا فإن التخلص منها يسهم في تحسين البيئة والحماية من الأمراض. ويشير المتخصص في شؤون العقار الحسين البركاتي، إلى أن المخططات العشوائية تحتاج إلى تصحيح أوضاع تراعي الفئات محدودة الدخل، والفئات التي تعاني من ظروف اقتصادية صعبة اضطرتها للعيش هناك، بحيث يتمكنون من استخراج صكوك لهم تمكنهم من تصحيح أوضاعهم، والسكن بطريقة نظامية. ويؤكد عضو لجنة المقاولين سابقا بغرفة جدة والباحث الاقتصادي المهندس ماهر بندقجي بقوله: «سجلت قضايا الاعتداء على أراضي الدولة في كافة مناطق المملكة ارتفاعا غير مسبوق من لصوص الأراضي رغم الإجراءات التي اتخذتها الجهات المختصة لحماية هذه الأراضي، التي اشتملت على عقوبات بحق كل من يثبت اعتداؤه على أرض مملوكة للدولة، حيث صدرت مؤخرا لائحة حماية الأراضي الحكومية، وإزالة التعديات، وحسب ما أقره مجلس الشورى فإن هذه العقوبات تتدرج وتتصاعد على المعتدي، إذ يتم تغريمه في المرة الأولى مبلغ (10) آلاف ريال، وفي المرة الثانية 20 ألفا، وفي المرة الثالثة 40 ألف ريال، وفي حالة معاودته للتعدي تطبق عليه مرة أخرى نفس العقوبة حسب المادة الثامنة، ورغم ما جاء في منطوق المادة التاسعة بضرورة قيام كافة الجهات الحكومية، التي تمتلك أراضي بيضاء بصكوك شرعية المسارعة إلى تسويرها حماية لها من الاعتداء أو وضع علامات ثابتة لحفظها من التعديات، كما أكدت الفقرة الثالثة من نفس المادة، لكن يبقى السؤال الذي يطرح نفسه المتمثل في هل أن هذه الإجراءات المتخذة كافية لحماية الأراضي من محاولة الاعتداء عليها، وهل بالإمكان إعادة الأراضي التي تم الاستيلاء عليها فيما مضى، وإقامة منشآت خاصة من قبل البعض على هذه الأراضي ؟، ومن وجهة نظري فإن الوقاية خير من العلاج بمعنى أن يتم وضع حلول ناجحة للحد من الاعتداء على أراضي الدولة باتخاذ إجراءات عملية، تشمل إحاطة كافة أراضي الجهات الحكومية البيضاء بأسوار تقيها من الاعتداء عليها، وإنشاء لجان على مستوى مناطق المملكة لحصر كافة الأراضي الحكومية المعتدى عليها وإعادتها إلى الجهة التي سلبت منها ، وقد سبق أن أعلنت لجنة مراقبة الأراضي وإزالة التعديات التابعة لإمارة منطقة مكةالمكرمة بأنها قد استعادت نحو 280 مليون متر مربع من الأراضي الحكومية في محافظة جدة تم الاعتداء عليها دون وجه حق، وأفصحت اللجنة أنه تم الاستفادة من تلك الأراضي في إنشاء مشروعات تنموية في التعليم والإسكان والصناعة وخدمات الطرق». وأضاف بندقجي : «قضية الاستيلاء على الأراضي الحكومية، تعتبر أحد الملفات المهمة والمثيرة للجدل في المملكة. فخلال العقود الثلاثة الماضية، وربما قبلها أيضا، تعرضت الكثير من الأراضي الحكومية، للسطو من قبل البعض الذين حولوا منفعة هذه الأراضي لمصلحتهم الشخصية دون أي اعتبار، وتعتبر المدن الكبرى في المملكة مثالا على ذلك سواء في الرياض، وجدة، ومكةالمكرمة والمدينة المنورة وغيرها من المدن، ومن وجهة نظري فإن الحلول المقترحة تتمثل في حماية الأراضي الموجودة حاليا والتابعة للجهات الحكومية بتسويرها، ووضع شعار الجهة الحكومية عليها، وعدم ترك أي أراضٍ بيضاء، بالإضافة إلى إزالة التعديات الموجودة على الأراضي الحكومية ومضاعفة الغرامات على المعتدي، إلى جانب اعتبار قضية الاعتداء على أراضي الدولة جريمة تستحق العقاب الصارم».. وعن الإجراءات القانونية يوضح المستشار القانوني عبدالعزيز النقلي، أن الاعتداءات على الأراضي الحكومية، التي تعود ملكيتها للحق العام جريمة يعاقب عليها القانون، لافتا إلى أنه فيما يتعلق بالنواحي الشرعية فإحياء الأرض يكون في الأراضي التي لا تعود ملكيتها لأحد، وليست الأراضي التي تعود ملكيتها للدولة أو للصالح العام، منوها أن من حق المواطن الاستفادة منها في مشاريع تصب لصالح خدمته.
