وصف مختصون عقاريون مخططات الأراضي التي تبلغ مساحتها 26 مليون متر مربع ومعلن عنها من قبل وزارة الاسكان مؤخرا بأنها مشروع جيد سيخدم المواطنين غير القادرين على تملك المسكن . وبينوا أن المدة التي حددتها الوزارة لتنفيذ البنية التحتية للمخططات وتتراوح من 16 – 24 شهرا تعتبر مدة كافية ، متوقعين أن إيصالها مع الخدمات العامة سيستغرق وقتا طويلا في حال عدم ضغط الوزارة على الجهات المعنية بالتشغيل الفوري . تغطية الطلب وبين مستشار التخطيط والعمران الدكتور عبدالله الفايز أن الطلب السنوي على المساكن يبلغ 200 ألف وحدة سكنية وما صرحت به وزارة الإسكان من تطوير مخططات في عدد من مدن المملكة تضم حوالي 40 ألف وحدة ، وهذا يعتبر مشروعا صغيرا بالنسبة إلى الطلب الفعلي ولن تكون له أي انعكسات على السوق العقارية في الوقت الحالي ، ولكن هذه الخطوة تعتبر جيدة للوزارة خصوصا وأن تلا هذا المشروع مشاريع أخرى بكافة المناطق في المستقبل. وعن جودة البنية التحتية التي ستعمل عليها الوزارة قال الفايز: « من المفترض ان تكون على جودة عالية لأنها ستنفذ عن طريق جهة حكومية بعكس الجهات التجارية ( المطورين العقاريين ) التي تهتم إلى الأرباح فقط ، والوزارة بلا شك تمتلك القدرة الكافية بما يخص توفير المواصفات الجيدة. وأكد أن مشاريع الإسكان موجهة إلى شرائح معينة من المواطنين وهم ذوو الدخل المحدود غير القادرين على شراء السكن وليس إلى موظفي الحكومة والقطاع الخاص وأصحاب الدخل المرتفع ، أما ما يخص آلية التوزيع فإنه من المفترض أن الوزارة قامت بالعمل عليها منذ إنشائها قبل خمس سنوات، كما أنه من المفروض على الوزارة الخروج من عملية التوزيع بحيث يكون دورها يختص فقط في بناء المساكن ويقوم بتنفيذ آلية الاستحقاق لجنة عليا مكونة من عدة جهات أخرى منها وزارة الشئؤن الاجتماعية ومصلحة الاحصاءات العامة والمعلومات، وكذلك وزارة الاقتصاد والتخطيط. وقال المستشار الاقتصادي فادي العجاجي: إن قيام وزارة الاسكان ببناء ما يتجاوز ال 40 ألف وحدة سكنية في المرحلة المقبلة سيؤثر على أسعار العقارات في المملكة خصوصا وأن القرار الذي حول توزيع الأراضي الخام من وزارة الشئون البلدية والقروية إلى وزارة الإسكان نص على ألا يتم التوزيع إلا بعد اكتمال البنية التحتية للمنح ، وبالتالي سيعزز هذا من انخفاض الأراضي خصوصا في المناطق التي ستكون نسبة التوزيع بها كبيرة. وأضاف أن المدة التي حددتها وزارة الاسكان من 18 – 24 شهرا كافية جدا لاكتمال البنى التحتية لأنه في الغالب تستغرق عملية التخطيط والتطوير تلك المدة، وستصبح العملية سهلة لأن الوزارة هي التي ستنفذها وتشرف عليها والأفضل من ذلك إزالة جزء كبير من الآثار السلبية التي خلفها المطورون العقاريون لأنهم في أكثر الحالات يقدمون بنى تحتية ضعيفة في الأحياء بهدف زيادة نسبة أرباحهم ،فكثير من المخططات نفذت وكانت غير مكتملة خصوصا فيما يتعلق بالصرف الصحي مما اثر ذلك كثيرا على البيئة السكانية والبنية في آن واحد جراء تكرار عمليات الصيانة، ولكن الوزارة ستقدم بنى بجودة عالية مشمولة بكافة الخدمات. وبالنسبة للتوقعات باستبعاد موظفي الشركات الكبرى وأصحاب الدخل العالي من آلية توزيع الاسكان أوضح العجاجي أن الآلية ستحدد على معايير معينة مثل عدد أفراد الأسرة والسن والدخل، والجانب الإيجابي في هذه الآلية أنها لن توزع على حسب الأقدمية وإنما تراعي الطبقات غير القادرة على تملك السكن بالظروف الحالية بدون مساعدة الدولة، وكذلك المنظومة المالية راعت أيضا غير القادرين على أخذ قروض عقارية والمتوقع دعمهم عن طريق وزارة المالية ،والأصل في ذلك مساعدة المستحقين خصوصا وأن أعدادهم كثيرة. ارتفاع تكلفة المقاولين وأشار الخبير العقاري الدكتور محمود النبريص إلى أن وزارة الاسكان بدأت بتنفيذ القرارات الملكية ، ولكن عملية التطوير تحتاج إلى مدة كافية لأن المنتج العقاري بطبيعته يحتاج إلى مدة زمنية معينة قد تستغرق عامين، وهنا لا يمكن التنبؤ بوجود تغيرات قريبة في السوق ، بينما في الضواحي ستتراجع أسعار الأراضي إلى 15 بالمائة لأنه في الأصل أسعارها مرتفعة بسبب ارتفاع أسعار مواد البناء عالميا سواء في المواد الأولية أو في قيمة مواد التشطيب ، فقد أصبحت تكاليف المقاولين أعلى بكثير من قيمة العقار، فإذا كانت تكلفة بناء شقة تبلغ 500 ألف ريال فإنها ستعرض للبيع ب 600 الف ريال ، ولكن مع مشاريع الإسكان سينتعش السوق العقاري من خلال تحرك عمليات البيع والشراء جراء انخفاض أسعار المنتجات العقارية غير الطبيعية بدليل أن شقق التمليك تجاوزت أسعارها في بعض مناطق الدمام والخبر ال 800 ألف ريال. وأكد ان أسعار الأراضي مبالغ بها كثيرا لأن المستثمرين اشتروها في السنوات الماضية بأسعار خيالية تصل إلى 30 ألف وقاموا برفعها إلى 400 ألف ريال خصوصا بالضواحي ،ولكن بعد القرارات الملكية وبدء الوزارة بتنفيذها تراجعت الأسعار نوعا ما بحيث إن الأرض التي كانت تبلغ تلك القيمة تراجعت في السوق إلى 350 ألف ريال. وبين النبريص أن السوق العقارية في المنطقة تعيش حالة ركود بالفترة الحالية نتيجة ترقب من الجميع لأن المواطنين الراغبين بشراء الوحدات أجلوا إلى أن تنفذ مشاريع الوزارة ، وبعض التجار توقفوا عن بيع سلعهم خوفا من خسارة والانتظار إلى أن تباع بالقيمة المحددة من قبلهم. وأوضح رجل الأعمال أحمد الرميح أن العائد الأول من المشاريع السكنية سيكون على المواطنين غير القادرين على التملك في ظل الحاجة الملحة إلى السكن ، ووزارة الإسكان بلا شك تسعى جاهدة لتوفير هذا السكن للمستحقين، أما بخصوص تأثر السوق العقارية جراء توقيع الوزارة لعدد من العقود لتوفر أراضي مطورة ،فأعتقد أنه لن يكون كبيراً مثل ما يعتقد البعض لأن الوزارة ستمنح المواطنين الذين لا يستطيعون التملك أو شراء الأراضي خلال الخمس سنوات المقبلة وهؤلاء لن يؤثروا على الأسعار لأنهم الأساس يعتبرون خارج حسبة السوق. وقال: « من الممكن أن تستغرق عملية تطوير البنية التحتية سنتين، ولكن المشكلة في أن تشغليها من خلال إيصالها مع الخدمات العامة كشبكات المياه والصرف الصحي والاتصالات ، وكذلك مع محطات الكهرباء قد يستغرق سنوات حتى توفرها الجهات المسئولة. وبين الرميح أن مشاريع الإسكان انعكست على السوق العقارية من ناحية تراجع معدل التداول ( البيع والشراء) لأن المشتري يتوقع حدوث انخفاض والمستثمر لا يرغب في البيع لأن الطلب على المنتج العقاري تراجع. وبما يخص العائد على شركات التطوير من مشاريع الوزارة الكبيرة توقع الرميح في حال البدء بها سيحصل إندماج بين بعض هذه الشركات لكي تسطيع العمل بقوة من أجل تقديم جودة عالية. سرعة تنفيذ المشاريع وتمنى عضو مجلس إدارة شركة سمو العقارية الدكتور إبراهيم القحطاني بأن تكون وتيرة العمل على مشاريع وزارة الإسكان سريعة لأن أزمة السكن في المملكة في تفاقم مستمر بسبب زيادة عدد السكان والشح في الأراضي وارتفاع أسعارها في آن واحد، وقال مساحة الأراضي التي أعلنت عنها الوزارة مؤخرا تعتبر جيدة وسيكون عائدها على المواطنين والمطورين العقاريين في آن واحد خصوصا إذا صدرت قائمة بأسماء شركات التطوير المحلية التي تملك مهنية عالية وخبرة عريقة في تطوير البنى التحتية وستتشارك العمل مع الوزارة لإنجاز المشاريع بوقت قياسي، إضافة إلى شركات المقاولات. وأكد أن لمخططات الأراض التي تبلغ مساحتها 26 مليون متر مربع انعكاسات على المدى القصير وهي عمل ركود في أسعار الأراضي وعلى المدى البعيد ستحدث انخفاضاً في أسعار الإيجارات في حال وجود مشاريع السكن على أرض الواقع .
