أثارت القضية التي أثارتها «اليوم» في عددها الصادر يوم الثلاثاء الماضي تحت عنوان التطوير العقاري مفهوما راقيا وشاملا يغيب وسط فوضى السوق العقارية ردود فعل متباينة في اوساط المستثمرين والخبراء العقاريين. وفيما أكد البعض على أن غالبية العاملين في سوق العقار مجرد سماسرة يبحثون عن 2,5 بالمائة السعي المقدر على الصفقات العقارية مما أدّى الى ظهور جيل جديد من المطورين العقاريين الوهميين الذين يتحكمون بالسوق العقاري بما يخدم مصالحهم الخاصة بعيدا عن مصلحة الوطن والسوق العقاري قال آخرون إنه لا فرق بين التاجر والمطور لكونهما عماد التطوير بمفهومه الشامل. وأكدوا أن سيطرة المطورين العقاريين الوهميين على السوق جاء نتيجة غياب التنظيمات والأطر التي تحكم التعاملات العقارية والضبابية التي تعيق فهم اتجاهات السوق المستقبلية ، حيث استغل البعض غياب المعلومة وعدم وجود مرجعية محايدة للسوق العقاري تعمل على موازنة التعاملات في السوق. وأكد المستشار والخبير العقاري الدكتور محمود النبريص بأن المنطقة الشرقية من أكثر المناطق وعيا من حيث السعي إلى تحقيق التطوير العقاري بمعناه الحقيقي، وذلك بناء على مؤشرات عدة أحدها عدد دورات دبلوم الإدارة العقارية المقامة في المملكة والتي كان 45 بالمائة منها بالمنطقة الشرقية من خلال مركز التدريب في غرفة الشرقية. وأشار إلى ان غياب الأخلاق المهنية العقارية جعلت السوق يعيش حالة من التشوه وجعلت الدافع الأساسي للعاملين في السوق هو السعي وراء ال 2.5 بالمائة ، من دون النظر إلى مصلحة البلد أو مصلحة السوق العقاري. وأكد ظهور موجة من المطورين الوهميين يجعل من الضروري وضع معايير محددة لتصنف العقاريين واختيار المصطلحات عقارية دقيقة تعتمدها السوق والمتعاملون. وعن التطوير العقاري المنشود، قال الخبير العقاري النبريص « إن سوق التطوير العقاري غير معروف إلى اليوم وذلك إذا ما أخذنا المفهوم الكلي لسوق التطوير العقاري، فعندما نبحث عن الأرقام الرسمية لسوق التطوير العقاري، نجدها تتكلم عن قطاع التشييد أو قطاع الإنشاءات، وهذا الكلام غير دقيق، فمفهوم سوق التطوير هو أوسع بكثير من مفهوم التشييد والبناء، إذ هو يتعلق بكل مفهوم له علاقة بالبنية التحتية والأساسية للمجتمع، حتى الطرق والبنية التحتية يعتبر تطويرا، وكذلك بناء المدن الصناعية هو تطوير عقاري،والمجمّعات التجارية هي أيضا تطوير عقاري». الاحتكار يعيق التطوير من جهته أكد مدير مجموعة الغالبية للتطوير العقاري فيصل بن غالب بأن التطوير العقاري بمعناه الصحيح هو قطاع يخدم التنمية وخصوصا إذا طرز ذلك برؤية مستقبلية مدروسة، مشيرا إلى أن اكبر معوقات التطوير العقاري هو الاحتكار الذي يمارسه بعض تجار العقار للأراضي . وأضاف أن الخلط بين القطاعين ( التجارة والتطوير ) يشكل عائقا كبيرا. وتابع « هناك اشتباه كبير يلتبس على بعض الناس في الفرق بين مطوري الاراضي الخام والمطورين بالبناء (المطورين العقاريين الحقيقيين)». وأشار الى أن من أوجه ذلك الالتباس هو الخلط الذي يحصل عند تشكيل لجان للقطاع العقاري ثم يتم ضم مطوري الاراضي الخام بغيرهم من المطورين العقاريين، بصورة تأصل الخلط بين الأمرين. خلط بين المطور ومالك العقار وتحدث المتخصص في المجال العقاري خالد شاكر المبيض عن التطوير العقاري ودور الشركات العقارية، فقال « ما يعنيني هنا ليس الدفاع عنهم أو عن غيرهم بقدر أن أوضح الخطأ في الخلط بين المطور العقاري والمالك والوسيط فكل منهم له دور مختلف كما أنه لكل منهم قناة استثمارية مختلفة لا يجمع بينهم إلا أنهم جميعاً يعملون في القطاع العقاري والخلط بينهم كالخلط بين كوادر العمل في المستشفى». وعرف المطور العقاري فقال «هو مستثمر يشتري أراض من المالك على اختلاف نوعها بعد دراسة الجدوى من استثمارها ومن ثم يقوم بتطويرها إلى منتج نهائي يستفيد منها المستهلك النهائي.» تجارة دون جهد واوضح عبدالعزيز العجلان نائب رئيس مجلس الغرفة التجارية الصناعية بالرياض ان المطور هو من يقوم بتطوير الاراضي والمخططات و يقوم المطور العقارى بالتعاقد مع مقاولي البناء و التمويل الكامل للمشروع كالمدن السكنية لحين اكتماله، ونجد ان المطور العقارى يمضى وقته ما بين البحث عن الأماكن المناسبة للتطوير و التعامل مع المؤسسات الماليه و البنوك و كذلك المكاتب الانشائية و المقاولين. ونجد أن المهارة الأساسية المطلوبة للمطور هى الجانب المالى و الاقتصادى من المشروع كما أنه لا يدخل فى مجازفات مادية كبيرة لو افتقر لتلك المهارات اما تاجر العقار هو من يقوم بالبيع والشراء بدون أي جهد. مضاربات عبر التحالفات أكد الدكتور عبدالله المغلوث عضو اللجنة العقارية بالغرفة التجارية الصناعية بالرياض ان هناك فرقا بين المطورين العقاريين وتجار العقار . وقال ان التطوير العقاري يتم عبر شركات قائمة بتطوير الاملاك والمخططات والمباني من خلال تعاقدها مع مقاولين يقومون بتلك المشاريع سواء كانت وحدات سكنية او تطوير مخطط من خلال الطرق والمياه والصرف الصحي وشبكات الاتصالات او بناء مجمّعات سكنية وأبراج. وأضاف أن تلك الشركات المطورة لها تواجد في السوق من خلال الإدارة والموظفين والهيكل التنظيمي ،اما تجار العقار فهم يضاربون في العقار من خلال البيع والشراء أو تحالفات شخصية بينهم لامتلاك مخططات أو أراض مؤكِّداً أن المواطنين يغيب عنهم ثقافة مفاهيم العقار. لا فرق بين التاجر والمطور ولم يفرق مدير عام مجموعة العفالق العقارية عبدالله العفالق بين التاجر والمطور العقاري فقال :»ان التاجر العقاري الذي يستثمر الأرض لمدة محدودة بغرض البيع والشراء والمضاربة بالأراضي وبالتالي الهدف الرئيسي الربحية بينما المطور العقاري ينظر إلى بناء الأرض الخام لتخدم جميع الأطراف المعنية مابين تاجر ومستثمر ومستهلك ولكن هذا لا يدعونا للتفريق بين المطور والتاجر فكلاهما يعمل وفق مراحل التطوير بمفهومة الشمولي لذا فكلاهما يؤديان مهام محددة تؤدّي في النهاية المطاف للإنجاز مشاريع تطويرية مهمة إذا ما كان هناك تنظيم للسوق يدعم الثقة لضخ سيولة في المشاريع التي من هذا النوع.
