رُغم وجود الأنظمة والقوانين والتشريعات التي تحكم وتُنظِّم العلاقة بين كافة الأطراف في السوق العقاري بالمملكة، إلاَّ أنَّ العديد من أصحاب شقق التمليك والمستثمرين والمطورين العقاريين يجهلون فهم هذه القوانين بشكل يساعدهم على تجنّب كثير من المعوقات والمشكلات المستقبليّة، وتتضمن هذه الأنظمة والقوانين قرارات لا تُنفَّذ ولا يؤخذ بها، ومثال ذلك وجود لائحة تنفيذية لنظام ملكية الوحدات العقارية وفرزها؛ إذ تتضمن اللائحة (23) مادة تعمل على تنظيم عملية فرز الوحدات وتنظيم عملية إدارة الوحدات العقارية بين مُلاَّك تلك العقارات. وكان "مجلس الوزراء" قد أصدر قراراً بإنشاء جمعية المُلاَّك منذ (12) عاماً، بيد أنَّه تمَّ إسناد مهامها ومسؤولياتها لوزارة الشؤون الاجتماعية؛ نظراً لكونها الجهة المسؤولة عن الترخيص للجمعيات بمزاولة نشاطها، الأمر الذي جعل الجمعية لا تؤدِّي مهامها على أتم وجه. تملك الشقق في عقار واحد يحتاج إلى تنظيم وتحديد مسؤولية القرار والصرف على أعمال الصيانة والترميم تطبيق اللائحة وقال "عبدالله بن محمد العقيل" -رئيس اللجنة الصناعية بغرفة شقراء، وعضو لجنة الفروع بالغرفة التجارية الصناعية بالرياض: "تم مخاطبة المقام السامي الكريم بخصوص تأسيس جمعية للمُلاك، وكان مدير عام الجمعيات التعاونية بوزارة الشؤون الاجتماعية وجَّه بتسجيل جمعيات المُلاك لدى وزارة الإسكان كجهة معنية بالإسكان، على أن يتم التنسيق بينها وبين وزارة الشؤون البلدية والقروية مصدرة النظام"، مشيراً إلى أنَّ عدم تفعيل جمعية المُلاك كان له أثر سلبي على مستثمري ومالكي شقق التمليك. وأضاف أنَّه ليس هناك أيّ حلول ممكنة دون تطبيق هذه اللائحة التي اختصرت الكثير من الوقت والجهد في الدراسات وتكوين اللجان، موضحاً أنَّه ظهر مع مرور الوقت العديد من المشكلات بين أصحاب الشقق ومُلاَّكها الأصليين، كما أنَّ هذه المباني أصبحت تفتقر لكثيرٍ من الخدمات الرئيسة، فلا وجود لحارس، كما أنَّه ليس هناك تقيّد بالنظافة، إلى جانب أنَّ وسائل السلامة شبة معدومة، مُبيِّناً أنَّ أصحاب هذه الشقق ضاع بين المستثمر والمُطورين وجهات لم يظهر دورها في خدمة من دفع كل ما لديه من مال واقترض من البنك ليحصل على حلم العمر الذي يضمه وأسرته تحت سقف واحد. ملكيَّات مشتركة وشدَّد "العقيل" على ضرورة تفعيل الجمعية لحفظ حقوق الملاك، مُضيفاً أنَّ ذلك سيساهم بشكل كبير في الحد من الإشكالات التي قد تحدث عن مشكلات الصيانة والخدمات، وغيرها من الإشكالات التي قد تصل خلافاتها إلى المحاكم، لافتاً إلى أنَّ عدم وجود جمعية للمُلاَّك لا يُشجِّع الإقبال على شراء شقق التمليك، إذ أنَّ المشتري في هذه الحالة يريد أن يضمن حقه وأن يتواصل مستقبلاً مع جهة رسمية تحل مشكلات المبنى والأضرار التي قد تلحق به، داعياً إلى ضرورة الالتزام بالصيانة الدورية وتوفير حراسة للمبنى. واقترح على المستثمرين والمُطوِّرين لهذه المشروعات تخصيص شقة أو أكثر من كل مبنى، لتكون وقفا للمبنى يُصرف من خلالها على نظافة المبنى وتوفير حارس أمن، إضافةً إلى كل ما يتعلق بالصيانة الدورية للمبنى، موضحاً أنَّ ذلك سيكون له الأثر الواضح لجميع أصحاب الشقق، كما أنَّه سيؤدي إلى إطالة العمر الافتراضي للمبنى، مُبيِّناً أنَّ مشكلات الصيانة الدورية وصلاحية مواد البناء تُعدُّ عائقاً من تملك الشقق، لافتاً إلى أنَّ الحل يكمن في تطوير تنظيم الملكيات المشتركة، إلى جانب سن قوانين وأنظمة تحمي الجميع من وجود أي مشكلات في المستقبل. دور إشرافي وأشار "م. محمد الخليل" –عضو الغرفة التجارية بالرياض- إلى أنَّ صدور نظام جمعية المُلاَّك حل كثير من المشكلات التي يواجهها مالكي المباني، موضحاً أنَّ تطبيق هذا النظام على أرض الواقع هو الحل الوحيد لهذه المشكلة، مضيفاً أنَّ وجود هذه الجمعية بين"وزارة الشؤون البلدية والقروية" و"وزارة الشؤون الاجتماعية" نتج عنه تأخير حل العديد من المشكلات، مبيِناً أنَّ الحل يكمن في أن يكون اتحاد المُلاَّك تحت إشراف الأمانات، لافتاً إلى أنَّه لابُدَّ أن يؤدي المُلاَّك دورهم في هذا الجانب، وأن يبقى دور الأمانات إشرافي. ورأى أن تُنقل مهام الجمعيَّة إلى "وزارة الشؤون البلدية والقروية"، مُضيفاً أنَّ "مجلس الشورى" تبنَّى فكرة إنشاء هيئة خاصة للعقار تكون مسؤولة عن تطبيق النظام، مشيراً إلى أنَّه لابُدَّ من تطبيقه، إذ أنَّ كل المباني السكنيَّة "العمارات" تحتاج إلى صيانة ونظافة وحراسة، مؤكِّداً على أنَّ قرار "مجلس الوزراء" القاضي بتكوين جمعية للمُلاَّك يُعدُّ من أهم القرارات الصادرة من المجلس في ما يتعلَّق بتنظيم القطاع العقاري. مهام الجمعية وأضاف "م. الخليل" أنَّ العديد من المقبلين على شراء الشقق السكنية هم من فئة الشباب حديثي التخرج والزواج، موضحاً أنَّ ظروفهم المادية قد لا تُمكّنهم من شراء فلل مستقلة أو وحداتٍ سكنيةٍ خاصَّة، وبالتالي فإنَّ الحل الأمثل لهم هو تملُّك شقة مكتملة في بداية حياتهم، وذلك إلى أن تتحسّن ظروفهم وإمكاناتهم مستقبلاً، في ظل زيادة عدد أفراد الأسرة، مُشيراً إلى أنَّ من الأسباب الرئيسة لعدم تفعيل "جمعية اتّحاد المُلاَّك" أنَّها وُضعت تحت مظلة ومسؤولية "وزارة الشؤون الاجتماعية" على اعتبار أنَّه يبدو من اسمها أنَّها جمعية. وبيَّن أنَّ الجمعية ليست جمعية خيرية أسوة بالجمعيات المعروفة في هذا الجانب الخيري والتطوعي حتى يتم تصنيفها جمعية تنظيمية، مضيفاً أنَّه لابُدَّ أن يكون هناك تنسيق بين الجهات الحكومية ذات العلاقة، إلى جانب نقل مهام الجمعية ومسؤولياتها إلى "وزارة الإسكان"؛ لكونها معنية بكل ما له علاقة بالقطاع الإسكاني، مؤكِّداً على أنَّ ذلك سيكون أشمل وأكمل لعملها، في ظل قدرة الوزارة على متابعة دور الجمعية. ظاهرة صحيَّة وأوضح "د. إبراهيم الألمعي" -عضو هيئة التدريس بالكلية التقنية بأبها- أنَّ انتشار الشقق السكنية في جميع مناطق المملكة ظاهرة صحية ومُحفزة، إذا ما تمت مقارنتها بالقيمة المالية التي تختلف بصورة جذرية عن الفلل السكنية التي أصبحت الآن غالية الثمن، بحيث لا يستطيع الموظف البسيط أن يتملَّكها مهما كانت الظروف، مُشيراً إلى أنَّ شقق التمليك لا تُعدُّ جديدة على المجتمع السعودي بصفة عامة، وإنَّما هي موجودة منذ وقت طويل جداً. وأضاف أنَّ تعدُّد العروض عبر اختلاف المساحات وعدد الغرف والأماكن التي يتم فيها إنشاء هذه الشقق، أمر مُحفِّز، داعياً إلى تأصيل فكرة التملُّك، موضحاً أنَّ وجود شقق التمليك في المملكة عمل ايجابي يتيح للمواطن المحتاج إلى السكن خيارات كثيرة في التملك، مُبيِّناً أنَّ التوسّع في إنشاء وحدات سكنية بهذا الحجم والنوع والسعر سيساهم بشكل واضح في حل مشكلة السكن، في ظل ارتفاع الأسعار غير المنطقي في أسعار الفلل السكنية. عيوب المبنى ولفت "م. علي بن عبدالله العلي" إلى أنَّ هناك عدداً من المشكلات والعيوب التي من الممكن أن تحدث في العمارة السكنية بعد مرور عام أو عامين من إنشائها، مؤكِّداً على أنَّ المسؤولية في هذه الحالة تكون على الشركة المُنفِّذة للمشروع أو مالك المشروع، وبعد ذلك تتحوَّل المسؤولية إلى مُلاَّك الوحدات السكنية، سواءً كانت فردية أو تحت نظام اتحاد الملاك بمبادرة من مُلاَّك الشقق الذين يتحملون كل ما يمكن أن يطرأ على الشقة. وأرجع السبب إلى أنَّ السنتين الأولى كفيلتان بإظهار أيّ خلل أو مشكلة في العمارة السكنية، موضحاً أنَّه ليست هناك فترة مُحدَّدة للتمليك حسب أنظمة التملُّك في المملكة، مُبيِّناً أنَّ المشتري يتملك الشقة بمساحاتها المُحددة مسبقاً، مُشيراً إلى أنَّ ذلك شبيه بتملُّك الفلل والأراضي المعمول به في المملكة. ترشيد الإنفاق وبيّن "م. علي بن محمد الموسى" أنَّ شراء الشقق الجديدة وامتلاكها سيُساهم بشكل كبير في تغيير مفهوم السكن وحجمه لدى العديد من المواطنين، وبالتالي فإنَّ السكن سيكون مرتبطاً ارتباطاً كبيراً جداً بالوضع الماديّ لكل شخص ولكل أسرة، مُشيراً إلى أنَّ ذلك سيؤدي إلى التخلّي عن بعض الأمور غير الضرورية، كوجود مساحاتٍ كبيرةٍ وحدائق ومسابح مُكلفة في صيانتها وتشغيلها، لافتاً إلى أنَّ ذلك سينعكس بشكلٍ إيجابيّ على ترشيد الإنفاق على السكن، وفقاً للإمكانات المُتاحة لكل شخص. وأضاف إن انتشار بيع شقق التمليك في جميع مناطق المملكة يخضع للطلب المتزايدن في ظل وجود نقص في المعروض وارتفاع غير مبرر وغير منطقي وغير خاضعٍ لأيّ نظام عقاري في العالم بالنسبة لأسعار الفلل السكنية، داعياً إلى التوسّع في انتشار هذا المنتج عبر تنفيذ مشروعات تطوير شاملة، تشمل إنشاء مرافق عامة وفق تخطيط مميَّز بدلاً من التطوير الفردي لكل قطعة أرض سكنية على حده، مشيراً إلى أنَّه سيؤدي إلى بناء أحياء متكاملة تعمل على أن تستقر الأسر في أحيائها دون عناء، عبر توفير كافة الاحتياجات الخاصة لهم في مكان واحد. وأشار المواطن "عبدالمحسن الأحمد" –مالك إحدى الشقق السكنية- إلى أنَّ نظام اتّحاد المُلاَّك مهم جداً ولابُدَّ من تفعيله على أرض الواقع؛ ليكون مرجعاً للجميع، سواءً مُنفِّذيّ ومالكي المشروع السكني أو المشترين، وحتى لا تضيع المسؤولية بين هذا وذاك، موضحاً أنَّ فرز الوحدات السكنية معمول به في الوقت الحاضر. عبدالله العقيل محمد الخليل
