معضلة الإسكان كبيرة وشائكة ومعقدة ويمكن تقسيمها إلى ثلاثة أجزاء: تكلفة الأرض، وتكلفة البناء، وتكلفة التمويل. وعلى رغم أهمية الجزءين الأولين، خصوصا تكلفة الأرض، لكن في هذه المقالة سيكون التركيز على العنصر الثالث من مشكلة الإسكان ألا وهو تكلفة التمويل. سبق أن كتبت مقالات عدة عن برامج الإسكان، خصوصا المتعلقة بتوفير التمويل السكني وتخفيض تكلفته مثل برنامج القرض المدعوم وبرنامج شراء القروض، وذكرت أنه أمام الوزارة فرصة ذهبية للنجاح إذا تم تنفيذ هذه البرامج بطريقة احترافية وبعيدة عن تأثير جماعات الضغط من قطاع البنوك والقطاع العقاري، ولكن يبدو لي كمراقب أن تنفيذ هذه البرامج قد ركز على تحقيق نتائج سريعة على حساب الأهداف الإستراتيجية والتنموية السامية التي من أجلها أنشئت هذه البرامج، وفي ظل هذا السباق يبدو أن البوصلة قد فُقدت. امتلاك منزل العمر في غاية الأهمية للأسر السعودية ومن منا لا يحلم بامتلاك منزل يكون بمثابة ضمان له ولأبنائه بعد الله عز وجل من نوائب الدهر؟ إذا أخذنا الدخل كمعيار على القدرة المالية فالأسر السعودية يمكن تصنيفها إلى مجموعتين: المجموعة الأولى وهي الأسر ذات الدخول الجيدة، وهذه المجموعة تمثل شريحة مهمة من الطبقة الوسطى في المجتمع السعودي، وأفراد هذه الطبقة قادرون على الاقتراض من البنوك ومساعدة أنفسهم وشيل حملهم عن الدولة أعزها الله، وكل ما يحتاجون إليه هو القوانين الفاعلة التي تحميهم من الاستغلال وتضمن لهم معاملة عادلة وتكلفة مقبولة. المجموعة الثانية وهي الأسر المستحقة للدعم، وهي الغالبية، وهذه المجموعة يمكن تقسيمها إلى شريحتين. الشريحة الأولى وهم أصحاب الدخول المستقرة الذين بإمكانهم تحمل دفع الأقساط الشهرية لأصل القرض العقاري بينما الدولة أعزها الله تتكفل بتحمل فوائد هذه القروض. أما الشريحة الثانية من هذه المجموعة وهم الذين لا يستطيعون دفع الأقساط الشهرية للقرض العقاري والمقصود هنا أصل القرض العقاري والبالغ نحو 1660 ريالاً شهرياً، وهم القلة. هذه الشريحة العزيزة علينا جميعاً محدودة جداً ويجب أن تكون لها معالجة خاصة، مثل الإسكان التكافلي، حتى يتمكنوا من تحسين أوضاعهم الاقتصادية حيث حاجاتهم في الغالب تكون مؤقتة وتكاليفها بسيطة ولهذا لن أتطرق لها في هذه المقالة. القرض المدعوم الهدف الأساسي من تحويل مستفيدي صندوق التنمية العقارية للبنوك في ما يعرف ببرنامج القرض المدعوم هو توفير موارد الصندوق بحيث يستفيد منها أكبر عدد ممكن من المواطنين. الفكرة الأساسية التي بني عليها البرنامج نبيلة وجيدة ومن الممكن أن يكون البرنامج أحد الحلول الناجعة لمشكلة التمويل العقاري، خصوصا السكني، لو تم تنفيذه بطريقة سليمة تضمن وصول الدعم لمستحقيه وتحمي المواطنين والمال العام من استغلال المؤسسات الإقراضية. ولكن مع كل أسف يبدو أن البرنامج تم التأثير عليه من قبل البنوك وشركات التمويل حيث تم تنفيذه بطريقة عجيبة وبتكاليف خيالية أقرب إلى «توزيع الغنائم» منه إلى التعامل الاقتصادي، مما أفرغ البرنامج من مضمونه وجعله غير قابل للاستمرار بل يجب إيقافه حفاظاً على المال العام وحفاظاً على سلامة تطور صناعة التمويل العقاري. من المعلومات المتداولة بشكل واسع التي نشرت في بعض الصحف المحلية؛ تبدأ فوائد القرض المدعوم من 7.43% وتضاف إليها مصاريف إدارية للبنوك في حدود 1% وبهذا تكون نسبة الفائدة السنوية الفعلية للقرض المدعوم أو ما يعرف ب APR نحو 7.69%. بناء على هذه المعلومات فإن إجمالي تكلفة الفوائد لقرض 500 ألف ريال يسدد شهرياً على 25 عاماً (مع تأجل تسديد أصل القرض فترة الإنشاءات التي تقدر بسنتين) قد تصل إلى 700 ألف ريال. بهذه الحسبة البسيطة فإن الصندوق سيتكبد عجزاً مالياً عن كل قرض في حدود 200 ألف ريال وهذا العجز سيكون عالياً، خصوصا في النصف الأول من عمر القرض. لكي نعطي القارئ الكريم تصورا عن حجم العجز المالي الذي سيتكبده الصندوق عن ما يسمى بالقرض المدعوم، لنفرض أن المستفيدين من القرض المدعوم في 2018م 40 ألف مقترض فقط وهذا هو عدد منح الصندوق العقاري في 2014م. وبافتراض أن هذا العدد سينمو بنحو 10% سنوياً. هذه تقديرات متحفظة جداً، وهذا الرقم مرشح لزيادة كبيرة خلال العقدين القادمين حيث نسبة النمو السكاني أكثر من 2.5% سنوياً ونحو 70% من المجتمع السعودي تحت 35 عاماً وعدد أفراد الأسرة يقل بشكل متسارع. بناء على هذه الأرقام فإنه بنهاية السنة العاشرة من عمر البرنامج أي في 2028م ستكون فوائد القروض المدعومة التي يتحملها الصندوق سنوياً نحو 22.4 مليار ريال بينما الأقساط المسددة من قبل المقترضين من «أصل القروض» المدعومة نحو 14.8 مليار ريال سنوياً أي أن فرق الفوائد التي يتحملها الصندوق (عجز) نحو 8 مليارات ريال سنوياً. وإذا استمر الصندوق على نفس النهج فإن العجز المالي الذي سيتحمله الصندوق سيصل إلى نحو 16.8 مليار ريال سنوياً، و26.1 مليار ريال سنوياً بنهاية العقد الثاني والثالث من بداية البرنامج على التوالي أي بنهاية سنة 2038م ونهاية سنة 2048م. ملاحظة: هذه الأرقام للعجز السنوي وليس التراكمي. العجز التراكمي يقترب من نصف التريليون ريال بنهاية العقد الثالث من بداية البرنامج. ما الحلول الممكنة؟ مثلما ذكرت سابقاً وزارة الإسكان أمامها فرصة ذهبية لإصلاح مشكلة التمويل العقاري الخاص بالأفراد الذي أعتقد بأن مؤسسة النقد عجزت عنه أو لم توفق في فهم طبيعته وأبعاده وآثاره السلبية على الاقتصاد الوطني وعلى الطبقة الوسطى على وجه الخصوص والتي تمثل العمود الفقري للاقتصاد الوطني وذروة سنامه. من وجهة نظري تعود جذور هذه المشكلة لسببين رئيسيين. الأول: احتكار القلة وعدم وجود المنافسة الفاعلة الذي تعاني منه الصناعة البنكية وخاصة بنوك التجزئة أو البنوك التي تتعامل مع الأفراد وهذا الخلل عطل تطور الصناعة البنكية ورفع تكلفة التمويل السكني بشكل مبالغ فيه نظراً لمحدودية الخيارات المتاحة أمام المُقترضين. السبب الثاني: عدم وجود حتى الحد الأدنى من القوانين الفاعلة التي تحمي المُقترضين من الاستغلال وتضمن لهم معاملة عادلة. هذه الخلفية مثلت فرصة سانحة لوزارة الإسكان وصندوق التنمية العقارية لإصلاح هذا الخلل بما يملكان من قوة تفاوضية جبارة بحكم العدد الكبير من المقترضين الذين سيوجهونهم للبنوك ولكن مع كل أسف لم يقوما بشيء يذكر بل زادا الطين بلة مثلما يقول المثل. هل لم يدركا حجم المشكلة التي تعاني منها صناعة التمويل السكني، وهنا أقصد التمويل السكني للأفراد، أو لم يدركا مصدر قوتهم وقدرتهم على إصلاح الخلل؟ هذا هو السؤال ولكن في كلتا الحالتين النتيجية واحدة. على الرغم من البداية غير الموفقة لبرنامج القرض المدعوم إلا أنى أعتقد بأنه ما زال أمام الوزارة والصندوق فرصة كبيرة لتدارك هذه الأخطاء وإعادة الأمور إلى مسارها الصحيح وذلك من خلال تفعيل برنامج شراء القروض العقارية وهذا يشمل أصحاب الدخول الجيدة القادرين على الاقتراض وتحمل فوائد قروضهم وكذلك الشريحة المستحقة للدعم من خلال ما يعرف بالقرض المدعوم. برنامج شراء القروض العقارية هذا البرنامج ليس جديداً وسبق وكتبت عنه عدة مرات وهو مبني على فكرة مؤسستي فاني ماي وفريدي ماك (Fannie Mae and Freddi Mac) في السوق الأمريكي. أعتقد أن فكرة هذا البرنامج جيدة جداً وجديرة بالتوقف عندها ودراستها. فإذا تم تطبيقها بطريقة صحيحة وهذه جملة شرطية وليست اعتراضية فسوف تكون نقلة نوعية في تمويل القطاع العقاري، والتطبيق السليم لهذا البرنامج سوف يساهم إلى حد كبير في حل مشكلة تمويل شراء المنازل السكنية من قبل الأفراد، حيث يوفر شراء القروض سيولة للنظام البنكي مما يسمح له بتمويل المزيد وسيخفض تكلفة التمويل إلى حدها الأدني ويساهم في تطور صناعة القطاع العقاري، وخاصة القطاع السكني وهذا بدوره سوف يرفع نسبة الملكية في المجتمع السعودي ولكن هناك بعض الشروط يجب توفرها لكي ينجح هذا البرنامج ويؤتي ثماره. أولاً: يقتصر دور البنوك على إنشاء القروض العقارية لمن تتوفر فيهم الملاءة المالية والشروط الأخرى التي يحددها صندوق التنمية العقارية مُقابل رسوم بسيطة جداً وعادة تكون هذه الرسوم في حدها الأدنى (يمكن الاستفادة من التجربة الأمريكية في هذا الشأن). ثانياً: تكون شروط الإقراض واضحة وصريحة حتى لا تتوسع البنوك في عملية الإقراض من أجل زيادة إيراداتها من رسوم إنشاء هذه القروض وتحمل المواطنين قروضا فوق إمكانياتهم المالية مما يؤدي إلى عجزهم عن سدادها في المستقبل. ثالثاً: هذه القروض ممكن أن تكون بفوائد متغيرة أو ثابتة حسب رغبة المُقترضين. في ما يخص معدل الفائدة السنوية المتغيرة، فيمكن ربطها بالسايبر بحيث دائماً تتراوح بين 100 و200 نقطة أساس فوق السايبر من خلال الأخذ في الحسبان عدة عوامل مثل الملاءة المالية للمقترض وحجم المبلغ المسدد من قيمة القرض والتغير في القيمة السوقية للعقار والتاريخ الائتماني للمقترض، ويجب أن تُلزم البنوك بقوة القانون بهذه النسبة، وكذلك بإيضاح هذه المعايير ووزنها النسبي في قرار تعديل معدل الفوائد السنوية لأصحاب القروض في كل مرة يتم تغيير معدل فائدة قروضهم. رابعاً: يتم تصنيف القروض العقارية المشتراة من البنوك ووضعها في عدة سلات (محافظ) مختلفة وفقاً لمعايير معينة يقوم البرنامج بتحديدها ومن ثم إصدار سندات قابلة للتداول وبعوائد سنوية مختلفة وفقاً لكل نوع من محافظ القروض المشار إليها. هذا سوف يساهم في توزع المخاطر التي قد يتعرض لها البرنامج بسبب تعثر بعض قروض الأفراد العقارية وكذلك يساعد في الحفاظ على المال العام ويضمن استمرارية البرنامج. في الختام: برنامج شراء القروض العقارية الخاصة بالأفراد وتحويلها إلى صكوك متطابقة مع الشريعة الإسلامية ومتداولة في السوق المالية سيكون نقلة نوعية لصناعة التمويل العقاري. يفضل أن تكون هذه السندات بشرائح مختلقة (denominators) مثل ألف ريال وعشرة آلاف ريال حتى تكون في متناول المستثمرين الأفراد وبعائد سنوي يتراوح بين 3% و4% وهذا أعلى من متوسط فوائد القروض الأمريكية المماثلة للعشرين السنة الماضية. هنا أقصد نسبة الفائدة السنوية أي ال APR وليس ما يسمى هامش الربح أو Flat Rate الذي تستخدمه البنوك حيث هذا الأخير مضلل. التطبيق السليم لهذا البرنامج سيكون له عدد من الآثار الإيجابية على الاقتصاد الوطني ومن ضمنها تحرير السيولة في المؤسسات التمويلية وتخفيض تكلفة القروض العقارية إلى حدودها الدنيا وهذا بدوره سيؤدي إلى زيادة نسبة التملك ويوفر المال العام من خلال تخفيض تكلفة القروض المدعومة ويوفر موارد الصندوق العقاري التي يمكن استخدامها لإقراض عدد أكبر من المواطنين. كذلك سيساهم هذا البرنامج في تطور صناعة التمويل السكني وسيمكن شريحة كبيرة من الطبقة الوسطى من الحصول على قروض عقارية بفائدة تنافسية مما يعطي الوزارة والصندوق فرصة لتركيز جهودهما على الشرائح المستحقة للدعم. لكي تتضح الصورة أكثر للقارئ الكريم، هذه مقارنة مختصرة لتكلفة القروض المدعومة تحت كل من برنامج شراء القروض وبرنامج القرض المدعوم الحالي. برنامج شراء القروض سيوفر على الصندوق في المتوسط نحو 20.5 ألف ريال سنوياً من تكاليف الفوائد السنوية التي سيتحملها الصندوق عن كل قرض من مستحقي الدعم. فافتراض أن الصندوق سيقرض 40 ألف مواطن فقط في 2018م وهذا العدد سينمو بنحو 10% سنوياً للأسباب المشار إليها في صدر المقال فإن تكاليف الفوائد التي سيتحملها الصندوق تحت برنامج القرض المدعوم ستكون في حدود 1.476 مليار ريال بنهاية السنة الأولى بينما تكلفة فوائد القرض المدعوم تحت برنامج شراء القروض نحو 672 مليون ريال فقط، وبهذا يوفر الصندوق أكثر من 800 مليون ريال في سنته الأولى. بنفس المنطق ستكون التكاليف السنوية لفوائد القرض المدعوم تحت البرنامج الحالي نحو 22.7 مليار ريال بنهاية السنة العاشرة من البرنامج أي بنهاية 2028م بينما متوسط إجمالي تكاليف فوائد القروض المدعومة تحت برنامج شراء القروض لن تتجاوز 10.3 مليار ريال سنوياً وهذا سيوفر على الصندوق نحو 12.4 مليار ريال سنوياً. توفير الصندوق من برنامج شراء القروض سيتجاوز 37 مليار ريال سنوياً بنهاية العقد الثاني من بداية البرنامج أي بنهاية سنة 2038م. ملاحظة: هذه الفروق السنوية وليست التراكمية. الوفورات التراكمية تصل إلى تريليون ريال بنهاية العقد الثالث من بداية البرنامج. *أستاذ المحاسبة المشارك رئيس قسم المحاسبة بكلية إدارة الأعمال / جامعة الفيصل – الرياض [email protected]
