أكد عضو مجلس الشورى السعودي ونائب رئيس مجلس المديرين بمشروع واحة مكة للإسكان الميسر الدكتور مجدي حريري أن أزمة العمالة ترجع في الأصل إلى كثرة المشاريع، التي تأتي في وقت واحد وبشكل مفاجئ تشمل إنشاءات عاجلة وضخمة، فتضطر لسحب العمالة الموجودة بالسوق، مشيرا أن مشاريع القطارات ومشاريع السيول والمشاريع العمرانية الكبرى استنزفت الأيدي العاملة في السوق وهذا أدى إلى رفع أجرة العمالة، وبالتالي رفع أسعار البناء. كما أوضح حريري وهو أحد أبرز رجال العقار في المملكة من خلال خبرة متراكمة وباع طويل في المشاريع التطويرية أن مشروع الإسكان الميسر بمكة يعتبر تجربة فريدة من نوعها تهدف إلى التخفيف من معاناة وهموم المواطن، حيث طرحت أمانة العاصمة المقدسة قطعة أرض للمنافسة بين المطورين مقسمة إلى جزء للإسكان الميسر وآخر للإسكان الاستثماري والتجاري، مما أتاح بيع وحدات الإسكان الميسر بسعر التكلفة أو أقل من ذلك بقليل. ما أبرز العقبات التي تواجه المستثمرين في مجال العقار؟ أبرز العقبات تتمثل في وجود فراغات قانونية لم تشملها الأنظمة والقوانين الحالية، ففي المملكة مجموعة من التنظيمات والأنظمة التي تنظم المكاتب العقارية والصناديق العقارية التي حلت محل المساهمات العقارية ونظام التايم شير والبيع على الخريطة، ولكن هناك بعض الحلقات المفقودة التي تحتاج إلى أنظمة، فأنظمة الرهن العقاري كمثال هي عبارة عن مجموعة من الأنظمة تساهم في عملية تنظيم وحل مشكلة التمويل لتملك المساكن، لاشك إن إصدار قانون الرهن العقاري يعتبر خطوة هامة نحو فتح باب التمويل العقاري السكني، أمام شريحة كبيرة من مواطني المملكة من أصحاب الدخول المتوسطة والمنخفضة، والتي عانت لفترة طويلة من ارتفاع أسعار الوحدات السكنية بصورة لا تتناسب مع ظروفها وإمكاناتها. أين وصل مشروع قانون الرهن العقاري؟ رفع مشروع القانون من مجلس الشورى منذ عدة سنوات منتظرا البت فيه، وعند تطبيق هذا القانون فإنه من المتوقع أن يوفر العديد من المزايا والفوائد التي تعود على المواطن السعودي بالإيجاب، سواء بشكل مباشر أو غير مباشر، مثل تمكين الأسر من شريحة الدخل المتوسطة والمنخفضة من تملك منازل خاصة، والمساهمة في حل مشكلة الإسكان بالمملكة، وحفظ الحقوق في حالة التخلف عن السداد، وبالتالي طمأنة البنوك على إمكانية الإقراض بشكل كبير. كما سيساهم القانون في تشجيع عمليات البناء المنظم بعد الحصول على التراخيص السليمة، باعتبار أن القانون لن يسري إلا على العقارات سليمة التراخيص، في وقت تشير فيه تقديرات الخبراء أن 30% من العقارات السكنية القائمة بالمملكة تفتقر إلى التراخيص السليمة بسبب عدم الحصول على موافقات بتعديلها. هل ترى أن الاستثمار في سوق العقار السعودي مجد؟ نعم، لأن سوق العقار في السعودية يتمتع بالعديد من المزايا أولاها وجود الحرمين الشريفين في مكة والمدينة حيث تتميز كل من المدينتين بأنهما عنصرا جذب لجميع المسلمين لذلك تجد الطلب عليهما متزايدا بكثرة، أيضا لدينا مناطق جبلية ذات عنصر جذب في كل من الطائف وأبها وغيرهما، ولدينا مناطق ساحلية مثل جدة، ولدينا مناطق صحراوية. ففي الحقيقة المملكة تجمع مجموعة كبيرة من المميزات، وارتفاع أسعار الأراضي كبير ومبالغ فيه بعض الشيء، لكننا لم نصل إلى ما وصلت إليه بعض الدول من مضاعفات خيالية كالإمارات مثلا، فالأسعار عندنا مرتفعة ولكنها ليست خيالية، ونتمنى ألا يحصل ذلك حتى لا يخسر الناس أموالهم في التصحيح بنسب كبيرة. أين وصل حجم الاستثمار في القطاع العقاري بالسعودية؟ حجم الاستثمار في القطاع العقاري في تزايد لافت، حيث تشير التقديرات أن قطاع العقارات بالسعودية سيتطلب استثمارات تبلغ نحو 82 مليار ريال. كما أن الأموال التي تستثمر في بناء العقارات الجديدة سوف تقترب من حوالي 484 مليار ريال بحلول عام 2020. وعلى صعيد الأشغال، أشارت التقديرات أن هناك حاجة إلى استثمارات تبلغ نحو 64 مليار دولار سنويا لبناء نحو 145 ألف وحدة سكنية حتى عام 2020. ويرجع ذالك إلى عوامل مرتبطة بهيكل قطاع الإسكان ومستوى التطور في نظم البناء بالمملكة وتوزيع ذلك على مناطق المملكة المختلفة. ومن المتوقع أن تكون الزيادة في هذه الاستثمارات بسبب تحول عدد لا بأس به من المستثمرين في سوق الأسهم إلى الاستثمار العقاري باعتباره ملاذا آمنا يحقق دخلا مستقرا، إضافة إلى رأس المال السعودي الذي بدأ بالعودة للاستثمار في المملكة بعد الأزمة العالمية، وإلى جانب زيادة مدخرات الأفراد نحو الاستثمارات العقارية باعتبارها مربحة وتحقق دخلا مناسبا خاصة بعد أن أصبح الاستثمار العقاري مهنة لكثير من أفراد المجتمع. كما أن هناك تطورا في حجم القروض العقارية الممنوحة ومعدلات النمو السكاني، حيث بلغ حجم القروض الممنوحة عام 2010 نحو 23.08 مليار ريال، مقابل 17.86 مليار ريال عام 2009، وذلك بمتوسط معدل نمو سكاني بلغ 14%، مما يشير إلى زيادة الطلب على إنشاء المكونات العقارية لتلبية الاحتياجات المطلوبة باعتبارك من أبناء مكةالمكرمة، كيف تقيّم المشاريع العقارية التي تقام فيها؟ مكةالمكرمة مقبلة على مشاريع ضخمة جدا، من توسعة للجمرات والمسجد الحرام والطواف، وكلما زادت التوسعات كانت نسبة الحجيج أكثر. وهناك مجالان هما خدمة الحجاج والمعتمرين وخدمة سكان مكة، فإذا قلنا إن سكان مكة يقدرون بمليوني نسمة، فلهم احتياجاتهم بأنواعها. وأيضا لو نظرنا للحجاج والمعتمرين فإن عددهم الإجمالي يقدر ب10 ملايين، وقد يزيد العدد في المستقبل القريب وهؤلاء كذلك لهم احتياجاتهم سواء كانت سكنية أو خدمية أو غيره، ومشاريع مكةالمكرمة في توسعة الشوارع وتوسعة المسجد الحرام جعلت هناك فجوة في المشاريع السكنية ولكن مشاريع وزارة الإسكان التي أمر بها خادم الحرمين الشريفين في تأمين 500 ألف وحدة سكنية لو أنجزت بصورة سريعة سوف تردم هذه الفجوة، ولكننا لا نقف هنا فالنمو مستمر لذلك يجب أن تكون هناك خطط تطويرية متناسبة مع النمو. وجدير بالذكر أن منطقة مكة، جاءت في مقدمة المناطق الإدارية التي من المستهدف بناء وتشييد المزيد من الوحدات السكنية بها خلال الفترة المقبلة، وبما يمثل نحو 27% تقريبا أي أكثر من ربع إجمالي عدد الوحدات السكنية المستهدف تشييدها بالمملكة بصفة عامة، كما بلغ عدد السكان بالمملكة، طبقا للنتائج الأولية لتعداد عام 2010 نحو 27 مليون نسمة مقابل 26 مليون نسمة عام 2009، وبما أن السكان يمثلون فئة العملاء المرتقبين للطلب على الوحدات العقارية، فإن ارتفاع أعداد السكان يعكس مزيدا من الطلب على الوحدات السكنية بمختلف أنواعها، وبالتركيز على منطقة مكةالمكرمة فقد بلغ عدد سكان منطقة مكة نحو 6,9 ملايين نسمة تقريبا، أي ما يمثل 25,4% حوالي الربع تقريبا من إجمالي سكان المملكة. ماذا عن مشروع الإسكان الميسر في مكةالمكرمة؟ المشروع يعتبر الأول من نوعه على مستوى المملكة حيث طرحت أمانة العاصمة المقدسة قطعة أرض مساحتها 670م للمنافسة بين المطورين وقسمت الأرض إلى قسمين الأول: خصص للإسكان الميسر والثاني للإسكان الاستثماري والتجاري، وفاز تضامن مكين المكون من شركة مكين وشركة مكيون بهذه المناقصة، والتي أتشرف بأني نائب رئيس مجلس المديرين بها، وكونا شراكة مع شركة البلد الأمين التي تمتلك حصة 20% من الشركة الجديدة المسماة "شركة واحة مكة". وتم تقييم الشقق بأسعار زهيدة مقارنة بأسعار السوق طبعا والسبب في ذلك أن أمانة العاصمة جعلت من حق المستثمر استثمار نصف الأرض وبيعها بنفس سعر السوق، وبذلك يتم بيع شقق الإسكان الميسر بسعر التكلفة أو أقل من ذلك بقليل ويتم تعويض المطور بالنصف الآخر من الأرض الذي سيتم بيعه بسعر السوق وبذلك يحصل التوازن، وبالفعل كان هذا المشروع بمثابة تعاون نموذجي بين القطاع الخاص والقطاع العام، هذا التعاون عاد بالمصلحة على المواطن الأشد حاجة. ما أبرز أهداف المشروع ورؤيته؟ وضعنا نصب أعيننا العديد من الأهداف أثناء تنفيذ المشروع، وهي استيعاب سكان المناطق المزالة بسبب المشاريع التطويرية الكبرى والمساهمة في القضاء على مشكلة العشوائيات في مكةالمكرمة وزيادة المعروض من الوحدات السكنية لحل أزمة المساكن وارتفاع الإيجارات في مكةالمكرمة والتي نتجت عن نزع الملكيات لصالح مشروع توسعة المسجد الحرام، وإنشاء الطرق الدائرية، وزيادة الطلب على مساكن الحجاج، كما يهدف المشروع إلى تحسين نوعية الحياة من خلال إقامة تجمعات عمرانية حضارية، تليق بمكانة البلد الأمين، لها عائد اجتماعي وسكن ملائم وخدمات ومرافق عامة وحدائق ومتنزهات وبيئة مناسبة، وبها تشغيل ذاتي، وتسهم في رفع مستوى الصحة والتعليم وعلاج أزمة البطالة والجريمة، طبعا المشروع يبعد عن الحرم المكي بمسافة 14.5 كم ويقع على مساحة 670.000 م2 مقسمة إلى جزأين يفصل بينهما الطريق الواصل بين طريق جدة السريع وطريق جدة القديم بعرض 64 م، ومدة المشروع سنتان للإسكان الميسر وأربع سنوات لكامل المشروع، أما الأسعار ستكون محددة والدفع بالتقسيط 25% دفعة تعاقد و15% دفعة استلام و60% أقساط شهرية أو دفعات أثناء سير العمل بالمشروع ما آخر المراحل التي وصلتم إليها في مشروع الإسكان الميسر؟ بحمد الله بدأنا في بناء وتشييد المرحلة الأولى من مشروع الإسكان الميسر والبالغ عددها 500 وحده سكنية، والتي سيتم الانتهاء منها وتسليمها للملاك في الربع الثاني من عام 1434، كما وقعنا عقود الأعمال الإنشائية للمشروع مع شركات المقاولات الفائزة بالمناقصة، كما إن المشروع قطع شوطا كبيرا من ناحية عمليات التسوية وتجهيزات البناء والقطع الصخري والبنية التحتية واستخراج التراخيص، ليأتي البدء في عمليات البناء تتويجا وختاما لهذه المراحل، كما إننا انتهينا من تسليم مواقع المرحلة الأولى حيث نتوقع الانتهاء من عمليات البناء وتسليم العمارات على المفتاح للمرحلة الأولى من الإسكان الميسر في الربع الثاني من عام 1434، والتي ستسير وفقا للمواصفات والمعايير المتفق عليها مع أمانة العاصمة المقدسة، حيث إن العمارات التي تقع بجوار المخططات الأخرى ستكون من 3 أدوار والواقعة داخل المخطط ستكون 6 أدوار. بعض ذوي الدخل المحدود اشتكوا من ارتفاع الأقساط، ما تعليقك؟ مشكلة ذوي الدخل المحدود ما زالت قائمة، السعر كما قلت سابقا هو سعر التكلفة ولا يمكن أن تجد عرضا في السوق بهذا السعر في المقابل إذا نظرنا إلى شريحة الدخل المحدود وبالخصوص الذين تقل رواتبهم عن ثلاثة آلاف ريال وخصوصا الذين يعيشون على رواتب الضمان الاجتماعي ترفض شركات التأمين إقراضهم. حيث لدينا الآن ما يقارب ألف ملف لأسر تستحق السكن الميسر، ولكن ليس لها القدرة على دفع الأقساط، بعض الأسر استطاعت أن تذهب إلى أهل الخير وتأخذ منهم قروضا حسنة واستطاعت أن تأخذ مسكنا. ولكن، ما زالت هناك أعداد كبيرة جدا تحتاج إلى نظرة واقعية، من جانبنا نحن أجرينا عدة محاولات مع وزارة الإسكان ومع صندوق التنمية العقاري ومع قطاع البنوك، لكن جميعهم لديهم نظم لا تسمح لذوي الدخل المحدود الاستفادة من خدماتهم إلا وفق آلية معينة لا تناسب أوضاع ذوي الدخل المحدود. نحن قمنا بالتعاون مع أمين أمانة العاصمة لتكوين لجنة من عدة أشخاص من أهل الخير والميسورين للنظر في إمكانية مساعدة الحالات وبالعموم نحن قمنا بما نستطيع، ما بقي هو أن يتكاتف الجميع لحل هذه المشكلة، من جهتنا نحن قمنا بوضعهم في قائمة الانتظار ولهم الأولوية إن تم توفير السيولة. ماذا عن مشاريعكم المستقبلية؟ بالنسبة لنا في شركة مكيون لدينا مشروع "التلال" وناقشناه مع أمانة العاصمة المقدسة وربما يصدر ترخيصه الابتدائي قريبا وهو عبارة عن أربعة أبراج سكنية في شارع الحج تحتوي على 900 وحدة سكنية ولدينا بعض المشاريع السكنية لعمائر مكونة من أربعة أدوار في جنوبمكةالمكرمة، حي الكعكية وحي الشوقية وحاليا انتهينا من مشروع مكة 30 وهناك مشروع مكة 32 للوحدات السكنية العام المقبل.
