دابت شركة أملاك العالمية للتمويل – اول شركة تمويل عقاري مرخص لها في المملكة - على تبني العديد من برامج التوعية بأهمية التمويل؛ وأفضل أساليب التمويل للشركة العقارية؛ وكذلك للمستفيدين؛ حيث اقامت العديد من الندوات العامة والصحفية. الاستاذ عبدالله بن إبراهيم الهويش؛ العضو المنتدب أملاك العالمية؛ يطرح هذا اليوم ورقة هامة تتناول آليات وصيغ التمويل العقاري في سوق التمويل العقاري السعودي. ويتناول الهويش في الورقة التي سيطرحه اليوم (الاثنين): دورالمؤسسات المالية في سوق التمويل العقاري؛ وأهمية التخصص في قطاع التمويل العقاري؛ ومتطلبات سوق التمويل العقاري من منتجات ونماذج تمويلية؛ والمنتجات التي يمكن أن تواكب احتياجات السوق؛ وآليات جديدة للتمويل العقاري؛ والشراكة بين المطور والممول والمستثمر؛ مزايا وخصائص منتج التمويل والرهن العقاري؛ دور قوانين وأنظمة الرهن والتمويل العقاري والبيع على الخرائط . ويقرأ الهويش الحقبة الماضية في سوق التمويل؛ حيث يقول: في فترة التسعينيات من القرن الماضي ومع عدم وجود سياسات وقوانين واضحة لتنظيم التمويل الشخصي اتجهت البنوك التجارية والمؤسسات التمويلية الأخرى إلى التوسع في سياسات التمويل لديها معتمدة على تحويل الرواتب إلى البنوك المحلية بدون وجود ضوابط تحكم ذلك. ومع التطور الاقتصادي العالمي الذي انعكس على المحلي؛ اتجهت البنوك التجارية والمؤسسات التمويلية الأخرى إلى آفاق أوسع وأكثر ملاءمة من خلال: منح التمويل الشخصي مدعوماً بتطبيق مؤسسة النقد العربي السعودي ووزارة المالية والتخطيط لنظام سريع الآلي الملزم لتحويل الرواتب للموظفين في حسابات البنوك وغير القابله للتغيير، واستحداث المصرفية الإسلامية في أغلب البنوك، ومع بداية عام 2006 أقرت مؤسسة النقد العربي السعودي تنظيما جديداً للتمويل الشخصي تمثل في تحديد النسبة القصوى لنسبة الاستقطاع من دخل العميل الشخصي بحيث لا يتعدى 33% وكذلك تحديد سقف أعلى لمدة التمويل يصل إلى خمس سنوات. ويلخص الهويش عدداً من القراءات الهامة لواقع سوق التمويل السعودي؛ ومن ذلك: - بعد معدلات نمو تجاوزت نسبة 50% سنوياً منذ بداية عام 2000م، أظهرت محفظة التمويل الشخصي لأول مرة انخفاضاً يتراوح بين (2% و 2,5 %) في عام 2007 و 2008 م ثم ارتفاع في عام 2009 م بنسبة (3.6%). - على العكس من ذلك بدأ قطاع التمويل العقارى للأفراد بإظهار نمو ملحوظ خلال الأعوام الخمسة الماضية حيث تضاعف إجمالي التمويل العقاري خلال نفس الفترة إلى أكثر من الضعف (من 8 الى ما يقارب 17 مليار ريال سعودي). - ارتفعت محفظة التمويل الأفراد في العام 2009 بمبلغ وقدره 6.3 مليارات ريال ، 33 % من نسبة الارتفاع نتج عن زيادة محفظة التمويل العقاري حيث ارتفعت قيمة المحفظة بمبلغ 2.2 مليار ريال لتصل الى 17.1 مليار ريال. دور الكيانات المالية في سوق التمويل العقاري - تجاوباً مع احتياجات السوق التمويلية للقطاع العقاري قامت في البدء مؤسسة النقد العربي السعودي ووزارة التجارة والصناعة خلال الأعوام الماضية بدعم البنوك لإنشاء شركات مالية متخصصة في التمويل العقاري وتقديم منتجات التمويل العقارية وفي هذا العام أصدرت وزارة التجارة اللائحة التنظيمية لبيع الوحدات العقارية على المخطط مما من شأنه المساهمة في تنظيم وتوجيه القطاع العقاري بشكل صحيح. لماذا يجب التخصص في التمويل العقاري: يرى الهويش أن التخصص في التمويل العقاري مهم في عدد من الجوانب؛ منها: - التوسع ودعم الفرص المتاحة في سوق التمويل العقاري حيث لا تزال نسبة إجمالي مشاركة التمويل العقاري في الناتج المحلي الإجمالي منخفضة حيث لا تتعدى عن 2.5 % في عام 2008 بينما تتراوح هذه النسبة بين 50 – 80 % في أكثر الدول المتقدمة ودول الجوار. - تنظيم سوق التمويل العقاري من الناحية العملية والتنفيذية مع قرب إصدار الأنظمة والقوانين المتعلقة بهذا المجال التمويلي المتخصص . - سد الفجوة التمويلية القائمة لإنشاء كيانات مالية متخصصة في مجال التمويل والرهن العقاري طويل الأجل. متطلبات سوق التمويل العقاري من منتجات ونماذج تمويلية بدأ سوق التمويل السعودي بطرح منتجات التمويل العقاري على استحياء ومحدودة الأغراض مع وجود شروط وضوابط مبالغ فيها فمنذ عام 2000 لم يكن في سوق العقار إلا منتجين لتمويل العقارات الجاهزة والأراضي وهما : المرابحة، والإجارة. يعرف الهويش منتج المرابحة بأنه في الأصل قائم على اتفاقية بيع آجل بثمن معلوم بين (الممول والعميل) حيث يقوم الطرفان بعمل اتفاقية بيع بالأجل بإضافة هامش ربح متفق عليه بين الطرفين ولفترة زمنية محددة مقابل أقساط شهرية أو سنوية يقوم العميل بدفعها للشركة حتى نهاية مدة العقد. أما منتج الإجارة فهو في الأصل قائم على اتفاقية بين المؤجر والمستأجر ( الممول والعميل ) حيث يقوم الطرفان بعمل اتفاقية إيجار للعقار لفترة زمنية محددة مقابل مبلغ إيجار شهري أو سنوي يقوم المستأجر بدفعة للمؤجر حتى نهاية مدة العقد مع الوعد بهبة العقار للعميل بعد اتمام سداد الدفعات الايجارية. منتجات تواكب احتياجات السوق: تماشياً مع متطلبات السوق العقاري وبناء على دراسات متخصصة في السوق العقاري، استحدثت البنوك وشركات التمويل خلال السنوات الخمس الماضية منتجات ومميزات جديدة تغطي جميع الاحتياجات التمويلية للأفراد وتلائم السوق العقاري وهي كما يلي : - منتج تمويل إكمال البناء: وهو منتج صمم خصيصاً لعميل قام سلفاً ببناء مسكنه الخاص وتوقف بعد إكماله لجزء منه (العظم) لعدم توفر السيولة المالية، وهنا يأتي دور شركة التمويل لإكمال ما تبقى من هذا البناء ، بحيث تقوم الشركة بشراء العقار من العميل ومن ثم إعادة تأجيره لذات العميل باتفاق يبرمه الطرفان ولفترة زمنية محددة مقابل مبلغ إيجار شهري يقوم العميل (المستأجر) بدفعه للشركة (المؤجر) وحتى نهاية مدة العقد مع وعد الشركة بهبة العقار للعميل بعد إتمام سداد الدفعات الإيجارية. - منتج إعادة التمويل بغرض الحصول على سيولة نقدية: وهو منتج صمم خصيصاً لعميل يرغب بالحصول على تمويل مقابل عقار يملكه وذلك ببيع العقار لصالح شركة التمويل، ثم تقوم الشركة بتأجير العقار مرة اخرى على العميل بدفعات ايجارية متفق عليها بين الشركة والعميل مع وعد الشركة بهبة العقار للعميل بعد اتمام سداد الدفعات الايجارية. ويكون لأغراض متعددة منها ترميم منزله الحالي أو شراء منزل آخر. - تمويل شراء الأراضي؛ (ويعمل منتج شراء الأراضي بصيغة المرابحة)؛ ويوفر منتج تمويل شراء الأراضي الميزات التالية: تملك الأراضي داخل النطاق العمراني للمدن؛ اختيار الموقع الذي يرغب فيه العميل؛ قدرة العميل على البناء على تلك الأرض بالتصاميم التي يرغبها. آليات جديدة للتمويل العقاري: - منتج تمويل شراء عقارات تحت الإنشاء: تم طرح هذا المنتج لأول مرة في السعودية لتمكين العملاء الراغبين بشراء وحدات سكنية على الخرائط أو قيد التنفيذ وطرحه في سوق التمويل العقاري. - منتج الإجارة الموصوف بالذمة: وهو منتج مجاز من قبل هيئة الرقابة الشرعية لدى شركات التمويل والبنوك ، وصمم خصيصاً لتمويل العملاء الراغبين في شراء وحدات عقارية قيد الإنشاء لدى أحد المطورين العقاريين المعتمدين، بحيث تقوم شركة التمويل ونزولاً عند رغبة العميل بشراء العقار المرغوب والمحدد وصفاً من المطور العقاري من خلال إتفاقية شراء عقار تحت الإنشاء ، ومن ثم ستقوم الشركة بالتوقيع مع العميل من خلال إتفاقية الإجارة الموصوفة بالذمة. ولكن لماذا منتج الإجارة الموصوف بالذمة ؟ طرح هذا المنتج من أجل: تقريب الفجوة القائمة من حيث الأهداف والأغراض بين المطور وشركة التمويل والعميل؛ وتوفير منازل بأسعار قابلة للشراء من قبل الأفراد؛ وتوفير التمويل اللازم للمطورين وتمكينهم من مواكبة متطلبات السوق العقاري؛ وتوفير منازل قابلة للسكن على المدى الطويل من حيث الجوده والنوعية؛ وتشجيع بناء مشاريع سكنية تكون داخل النطاق العمراني (مع توفير جميع الخدمات)؛ وتقليص الفجوة بين العرض والطلب حيث تشير أكثر التقارير المتحفظة إلى حاجة المملكة إلى 80 ألف وحدة سكنية سنويا بزيادة المعروض من الوحدات السكنية. الشراكة بين الممول والمطور ماذا يستفيد المطور من منتج الإجارة الموصوف بالعقار؟ - توفير السيولة النقدية للمطور اثناء مرحلة التطوير - خفض تكلفة التمويل على المطور، وبالتالي ينعكس على تقديم وحدة عقارية سكنية بأسعار منافسة - يعتبر هذا المنتج أحد أهم الأدوات التسويقية للمطورين العقاريين - تخفيض حجم رأس المال المطلوب شركة التطوير العقاري أساليب التمويل المطروحة على المطورين العقاريين: - تمويل جزئي لبناء مشروع سكني لمطور عقاري. - الدخول بشراكة استثمارية مع المطور العقاري لتطوير مشروع سكني. - تمويل للعميل النهائي خلال فترة البناء والإنشاء. تمويل جزئي لبناء مشروع سكني لمطور عقاري • تقوم شركة التمويل بتقييم المخاطر التالية: – مخاطر المشروع – الملاءة المالية ومصادر التمويل المتوفرة للمطور – خبرة المطور في أداء التزاماته تجاه المشروع – دراسة حجم الطلب على الوحدات السكنية وامكانية البيع خلال مرحلة الانشاء كذلك • بناء على المعطيات السابقة وبعد ضمان تمكن المطور من أداء التزاماته، يقوم الممول بتوفير التمويل اللازم لإكمال المشروع بعد ضمان تمكن المطور من أداء التزاماته والدخول بشراكة استثمارية مع المطور العقاري لتطوير مشروع سكني. • شركة التمويل بتقييم المخاطر التالية: – مخاطر المشروع. – الملاءة المالية ومصادر التمويل المتوفرة للمطور. – خبرة المطور في أداء التزاماته اتجاه المشروع. – دراسة حجم الطلب وامكانية البيع. • بناء على تقييم شركة التمويل للمشروع وأخذا بالاعتبار الكفاءة الممتازة والخبرة العالية للمطور في مجال التطوير العقاري، تدخل شركة التمويل العقاري بالاستثمار المباشر في المشروع مع تحمل مخاطر ذلك المشروع مع المطور تمويل للعميل النهائي خلال فترة البناء والإنشاء • في كلتا الحالتين السابقتين، يكون لشركة التمويل العقاري القدرة على تمويل العملاء الراغبين في شراء عقارات في مشروع المطور، ويكون التمويل بصيغة الإجارة الموصوفة بالذمة • يوفر هذا المنتج المميزات التالية: – مصدر تمويل جديد للمطور – أرخص مصادر التمويل للمطور – رفع الكفاءة المالية للمطور – تنافسية أسعار المشروع للعملاء مقارنة بالمشاريع الأخرى – رفع ربحية المطور
