حذر تقرير للجنة المالية في مجلس الشورى من ازمة اسكان في المملكة بسبب وجود فجوة كبيرة بين العرض والطلب، اذ يقدر الطلب بنحو 1.1مليون وحدة سكنية، في حين يبلغ العرض حوالي (570)الف وحدة سكنية ويرجع هذا الى شح آليات التمويل الإسكاني الناشئة عن عدم اكتمال منظومة التشريعات والأنظمة والإجراءات مما يشكل العقبات الرئيسية لموازنة العرض والطلب على الوحدات السكنية اضافة الى ندرة الشركات الكبرى العاملة في مجال التطوير العقاري الإسكاني، وأوضح التقرير ان صندوق التنمية العقارية قد اسهم بشكل كبير في عملية تمويل بناء المساكن للمواطنين حيث قدمن منذ نشأته (511.824) قرضاً لكنه لم يواكب الزيادة في عدد الطلبات للراغبين في بناء المساكن فقد وصلت قائمة الانتظار العام الماضي (479.637) طلباً للقرض، مما يحتاج معه المستفيد مدة انتظار تزيد عن عشرين سنة، وهذا ممن تنطبق عليهم شروط الصندوق ناهيك عن المحتاجين الى سكن من الذين لا تنطبق عليهم الشروط اضافة الى ان القرض لا يغطي الا جزءاً من تكاليف البناء خاصة مع تزايد الأسعار، مما يعني ان الاقتصار على تلك الآلية وغيرها لا يمكن ان تحل ازمة السكن. الى ذلك أشارت دراسة لعضو في مجلس الشورى الى ان مقدار النمو السكاني السنوي في المملكة (3.4%) مما يعني ازدياد الطلب على المساكن وأوضحت الدراسة ان 55% من المواطنين يملكون منازل خاصة، وأن الإسكان في المملكة بحاجة الى ما يقارب 2400مليار ريال العشرين سنة القادمة في ظل توقعات نمو بنحو 5% لقطاع الإسكان، وعدد الوحدات السكانية المطلوبة حتى عام 2025حوالي 4ملايين وحدة سكنية، وفيما يخص العقار أبانت الدراسة ان حجم سوق العقار حوالي 2تريليون ريال، ويمتلك القطاع الخاص معظم الأراضي الصالحة للاستثمار العقاري داخل وخارج المدن، وأكدت الدراسة ان سوق العقار يعاني من فوضى وتخبط وعدم وجود معايير وأنظمة تحكم سوق العقار، اضافة الى تعثر عدد من المساهمات العقارية وتورط عدد كبير من المواطنين بسبب عدم الوضوح والشفافية في بعض التعاملات واستغلال البعض لذلك، وارتفاع اسعار الأراضي بشكل كبير ووجود فراغات داخل المدن وعدم اهتمام اصحابها في تنميتها مع وجود تكلفة مالية للحفاظ عليها كما لا توجد انظمة تحكم العلاقة بين المستثمرين في قطاع العقارات والمستفيدين. ديناميكية السكان وفقاً لأرقام التعداد السكاني خلال السنوات الثلاثين الماضية، ارتفع عدد السكان في المملكة من 7.01ملايين عام 1974م إلى 16.95مليون عام 1992م وإلى 22.67مليون بحلول الربع الثالث من عام 2004م، أي ان عدد السكان في المملكة قد ارتفع بواقع 5.7ملايين بين عامي 1992م و2004م بمعدل سنوي قدره 2.45في المائة مشتملاً على الأجانب وبمعدل 2.49في المائة بالنسبة للسكان السعوديين فقط ورغم ان ذلك النمو يأتي بأقل من المعدل المتداول على نطاق واسع بأن نسبة نمو السكان في المملكة تفوق 3في المائة، إلاّ أنه لا يزال أعلى من متوسط معدل نمو السكان في العالم البالغ 1.5في المائة خلال الفترة نفسها. وقد ارتفعت أعداد المواطنين السعوديين كنسبة من إجمالي سكان المملكة من 72.63في المائة عام 1992م إلى 72.90في المائة عام 2004م. ويعتبر معيار الخصوبة في المملكة مرتفعاً، وذلك عند معدل 4.3حالات ولادة للمرأة الواحدة في الوقت الذي نجد فيه ان معيار الاحلال (معدل حالات الولادة المطلوبة للمرأة للحفاظ على تعداد السكان عند المستوى نفسه)، يبلغ 2.1حالة ولادة للمرأة الواحدة وحسب تقارير وزارة الصحة فقد ارتفع متوسط حياة الفرد في السعودية عند الولادة بصورة كبيرة من 61سنة عام 1980م إلى 72.1سنة عام 2004م وتوقع التقرير ان يبلغ عدد السكان في المملكة 25.77مليون عام 2010م، وان يرتفع إلى 28.95مليون عام 2015ثم 32.52مليون عام 2020م ونتيجة للعوامل الاقتصادية والاجتماعية في المملكة مثل عملية النزوح إلى المدن الكبيرة فيقدر التقرير ان عدد السكان حتى عام 2020م سيأتي دور مستوى ال 2.45في المائة الذي تم تسجيله بين عامي 1992و2004م. ووفقاً لتقرير وكالة الأممالمتحدة للسكان الصادر عام 2004م فإن عدد السكان في المملكة سيبلغ 37.2مليون نسمة عام 2025م و 49.5مليون عام 2050م. ويشكل الشباب غالبية المجتمع السعودي نتيجة ارتفاع معدل المواليد خلال الأعوام الثلاثين الماضية، حيث شكل الشباب دون سن الثلاثين ما نسبته 75في المائة من إجمالي السكان ومن هم دون سن الخامسة عشرة نحو 45في المائة. وتمثل تلك الاعتبارات السكانية الأساس الذي يستند إليه الطلب المستدام في السوق العقارية في المملكة لأعوام عديدة مقبلة خصوصاً الطلب على الوحدات السكنية وسوف يستمر الطلب على المساكن في الارتفاع خلال الخمس عشرة سنة المقبلة نتيجة بلوغ عدد من السكان سن الزواج. وأكد تقرير صدر أخيراً عن مجموعة سامبا المالية ان مستوى الدخل الانفاقي من العوامل المهمة التي تحدد حجم الطلب على المساكن فكلما ارتفع الدخل ارتفع الطلب وزادت القابلية لامتلاك الوحدات السكنية الكبيرة. ووفقاً لبيانات وزارة الاقتصاد والتخطيط بلغ متوسط دخل المواطن السعودي 7.043ريالات شهرياً عام 2000م (أحدث البيانات الرسمية المتوافرة) لكن عادة ما يلجأ المواطنون إلى دعم الراتب الشهري من مصادر إضافية مثل شغل وظيفة ثانية أو العمل الخاص. وقدر التقرير متوسط الدخل الشهري بنحو 10.360ريال عام 2006م. لذلك توقع التقرير ان ينحصر معظم الطلب على المساكن الدائمة في فئة متوسطي الدخل. وبالتأكيد لن يذهب كل ذلك الدخل لشراء أو ايجار المسكن فقط، حيث يقدر ان ما بين 40و 50في المائة من الراتب الشهري تذهب إلى تأمين الحاجة للمأوى. كما ان إمكانية شراء المواطنين المنازل لا تزال محدودة بسبب غياب إمكانية الشراء بالرهن العقاري. ومن شأن التحورات في شريحة السكان غير السعوديين ان تؤثر في الطلب على المنتجات العقارية في السعودية وقد ارتفع عدد السكان الأجانب في السعودية من 4.63ملايين عام 1992م إلى 6.14ملايين عام 2004م بلغت نسب الذكور منهم 69.5في المائة. ويتوقع ان تظل نسبة السكان الأجانب عند المستوى نفسه لفترة الخمس عشرة سنة المقبلة. ومن شأن الدفع باتجاه سياسة السعودة الحد من ارتفاع نسبة السكان الأجانب لكن في الوقت نفسه سيؤدي الانتعاش في نشاط القطاع الخاص غير النفطي إلى اجتذاب العمالة الأجنبية إلى البلاد، رغم ان هذين العاملين يعملان على تحييد أثر بعضهما بصورة عامة. ووفقاً لبيانات وزارة الاقتصاد والتخطيط بلغ متوسط الراتب الشهري للعامل الأجنبي 2.354ريال عام 2000م كما ان أغلب العمالة الأجنبية في البلاد تصنف على أنها من فئة الدخل المحدود. وأغلب أفراد تلك الفئة من الرجال الذين يتقاسمون الإقامة في مسكن واحد بسيط الحال، وتصنف نسبة محدودة من الأجانب ضمن شريحة الأفراد ذوي الدخل المرتفع الذين يفضلون الإقامة في المجمعات السكنية الفاخرة. لكن التقرير يرى ان نحو 90في المائة من الأجانب في البلاد يقيمون في مساكن خارج تلك المجمعات وتقيم نسبة كبيرة منهم في شقق سكنية مستبعداً نمو الطلب على المجمعات السكنية الفاخرة بصورة كبيرة، بينما سيستمر الطلب على الوحدات السكنية الصغيرة لإقامة العزاب عند مستواها الحالي.
