التأمين العقاري على خطى التمويل وانتظار الرهن ومنافسة الشركات

"الرياض" تنفرد بتقرير يرصد المشهد العقاري في المملكة كل أسبوع

في الرهن العقاري يضع المدين في يد الدائن عقاراً، على أن يحتبس هذا العقار إلى أن يدفع له دينه بتمامه، فإذا استحق الدين ولم يدفع، حق للدائن ملاحقة نزع الملكية الجبري لدى دائرة التنفيذ. ويسجل هذا العقد على صحيفة العقار (الصك) في السجل العقاري (كتابة العدل) ويجوز أن يضمن العقار المرهون ديناً على غير المالك. كما أن رهن العقار يمنع من بيعه أو التصرف به إلا بموافقة الدائن.
أما التأمين العقاري فيسجل على صحيفة العقار (الصك) في السجل العقاري (كتابة العدل) من دون أن يوضع العقار تحت يد الدائن. ولا يحول التأمين العقاري دون بيع العقار والتصرف به وإنما يلتزم به المشتري بحيث يبقى من حق الدائن طلب طرح العقار بالمزاد العلني من أجل استيفاء دينه على الرغم من تبدل مالك العقار.
على الرغم من أن النمو في الاستثمار والتطوير العقاري في منطقة الشرق الأوسط والخليج عموماً والسعودية خصوصاً سيكون له اثر كبير على باقي القطاعات المرتبطة بشكل مباشر بقطاع العقارات، إلا ان الارتباط غير المباشر لقطاعات أخرى سيثمر في ازدهارها بالتأكيد وعلى رأسها قطاع التأمين سواء التأمين على العقارات أو المقاولات وصولا إلى التأمين على محتويات المنازل ضد الحوادث والكوارث الطبيعية.
ويلاحظ الدور التبادلي الذي تشكل ما بين نمو القطاع العقاري وانعكاسه على إجمالي الدخل المحلي، بحيث تراوح حجم الاستثمارات المتوقعة فيه إلى 1.5تريليون ريال، وبمعدل تداول سنوي يتراوح ما بين 200مليار إلى 300مليار ريال، فيما يساهم نمو إجمالي الدخل المحلي بدوره في دفع مؤشرات نمو القطاع العقاري إلى الأمام.
ويعتبر قطاع العقارات من القطاعات المؤثرة في تحفيز نمو ونشاط التأمين، إذ يأتي تحرير سوق التأمين في السعودية وما تبعه من تأسيس أو إعادة تأسيس شركات تأمين محلية وعالمية في سياق النمو الكبير في القطاعات الاقتصادية، حيث بلغ عدد الشركات التي حصلت على تراخيص للعمل في سوق التأمين في السعودية 22شركة، إضافة إلى 24شركة أخرى لا تزال تنتظر الحصول على الضوء الأخضر، لتحصل على نصيب من تلك السوق المربحة التي تقدر عوائدها السنوية بما يقارب 5.6مليارات ريال. ومن المتوقع ان تصل إلى 30مليار ريال الأعوام العشرة المقبلة.
ويعد قطاع التأمين من أهم مكونات القاعدة الاقتصادية وعليه يقع عبء تنشيط الحركة التجارية وتطويرها والحفاظ على مصادرها الأساسية، لذا يتناسب النمو في مجال التأمين تناسبا طردياً مع النمو الاقتصادي والمالي والتجاري، لقد عايشت السوق السعودية مرحلة تصدير أقساط التأمين إلى شركات عالمية تقدم خدمة إعادة التأمين واليوم هناك شركة وطنية متخصصة في إعادة التأمين ستكون في خدمة إعادة التأمين.
كما ان التطورات الاقتصادية التي تشهدها المملكة خاصة في المشاريع العملاقة تتطلب إعادة التأمين وليس أمام الشركات المحلية إلا التوجه إلى الخارج لشركات الإعادة الأجنبية التي تستحوذ على مبالغ ضخمة مقابل إعادة التأمين للشركات الوطنية ورغم أن ذلك مقابل التزام وخدمة وفي الوقت نفسه تحمل مخاطر الإعادة ولكن أليس في الإمكان توفير هذه الخدمة محليا من خلال شركات إعادة تأمين سعودية ضخمة لتقلص الاعتماد على الشركات الأجنبية.
وأظهرت دراسة معمقة عن سوق التأمين في المملكة أن هذا القطاع سيوفر بين 35000إلى 40000فرصة عمل خلال العشر سنوات القادمة، وستصبح قيمته بحلول عام 2016أكثر من 18مليار دولار أمريكي ( 67.5مليار ريال) أي ما يعادل 2إلى 2.5في المائة من إجمالي الناتج المحلي للمملكة مقارنة بما قيمته 1.850مليون ونسبة 0.5في المائة عام 2006م.
وأشارت الدراسة التي نشرتها المجلة الاقتصادية السعودية في عددها الأخير من إعداد رئيس قسم دراسات التأمين في المعهد المصرفي أيان ويلسون أن قطاع التأمين سيحقق نموا بمعدل 30- 35في المائة خلال الخمس سنوات القادمة.
ولخصت الدراسة أهم العوائق التي تواجه نمو سوق التأمين في المملكة في خمس عقبات هي: نقص رأس المال البشري المؤهل والقبول الاجتماعي والحاجة إلى تطوير نظام قانوني ونقص الجهات المعنية بتطوير هذه الصناعة وضعف البيئة التنافسية.
وتشير دراسات إلى أن نسبة انتشار التأمين على المنازل في بعض دول مجلس التعاون الخليجي لا تتعدى 5في المائة، وفي السعودية لا تتعدى 1في المائة، مقابل أكثر من 98في المائة في الولايات المتحدة الأمريكية، أي أن هناك نسبة عالية من العقارات في المنطقة ما زالت غير مؤمنة، أو غير محمية بوثائق تأمين ملائمة مما يفرض على شركات التأمين دورا اكبر في تعزيز التوعية بالأهمية البالغة لهذا النوع من التأمين الذي يعد دعامة رئيسية من دعامات أي اقتصاد. وهناك نقص واضح في استثمارات تأمين المنازل في المنطقة مما يشكل تحديات كبيرة وبعيدة الأمد لاقتصاديات دول المنطقة.
وتشترط المصارف وشركات التمويل وجود التأمين قبل توفير التمويل، مما يعني انه حال إقرار قانون الرهن العقاري في السعودية سيُفتح فصل جديد من السوق التأميني. وكانت السعودية وافقت مؤخرا على 18توصية مقترحة من الهيئة الاستشارية للمجلس الاقتصادي الأعلى تضمن أهمية الإسراع بإقرار نظام الرهن العقاري للمساهمة في حل مشكلة السكن. مما يعطي للبنوك القدرة على تمويل الأفراد والشركات بضمان الرهن.
وكشفت دراسة سعودية حديثة دعمتها ومولتها مدينة الملك عبد العزيز للعلوم والتقنية عن ازدياد الإقبال على الوحدات السكنية خلال العشرين عاماً القادمة، حيث توقعت ان يصل عددها إلى 2.9مليون وحدة، وأشارت الدراسة إلى ان هناك أكثر من 1.1مليون وحدة سكنية ستكون خلال نفس الفترة بحاجة لإعادة بناء.
وأوضحت الدراسة ان الإقبال على المساكن الشعبية سيكون ضعيفاً بينما سيرتفع الطلب على الشقق السكنية مع ازدياد الأعداد التراكمية للفلل، كما ستنتشر مساكن حديثة مستقلة متلاصقة دوبليكس نظراً لانخفاض تكاليفها حيث بدأت تنتشر حاليا بشكل كبير ويتوقع استمرارها. وأشارت الدراسة إلى ان الشقق يتوقع ان تحل بداية للمساكن الشعبية والمؤقتة بسبب ما تحظى به من إقبال سيستمر خلال العشرين سنة القادمة بما نسبته 71في المائة لزيادة عدد الأسر من الشباب حيث تتناقص عدد المساكن الشعبية في المملكة بنسبة 31في المائة بدءاً من عام 2000والتي يتوقع ان تستمر حتى
2025.فيما كشفت تقارير اقتصادية متنوعة أن سوق العقارات أسهمت بحصة 1.02مليار ريال ( 272مليون دولار) من إجمالي الناتج المحلي في دول مجلس التعاون الخليجي. واعتبر تقرير دولي أن الطفرة العقارية التي شهدتها منطقة الخليج العربي خصوصاً الإمارات، السعودية، والكويت، لا مثيل لها على الأرجح في أي مكان من العالم. وأوضح تقرير لشركة الأبحاث العالمية - مقرها الكويت - أن العقارات في دول مجلس التعاون الخليجي خلال العام 2006، حافظت على مركزها كواحد من القطاعات الرئيسية، مدفوعة إلى حد كبير بالسيولة الهائلة في المنطقة التي نتجت عن أسعار النفط العالية، وتزايد الطلب من مناطق مختلفة.
واستنادا إلى تقديرات مختلفة، فإن السيولة المتوافرة في القطاع الخاص في بلدان الشرق الأوسط وشمال إفريقيا، تصل على نحو مذهل إلى 2.3تريليون دولار.
كما تعتبر السيولة المتوافرة في القطاع الخاص في بلدان الشرق الأوسط وشمال إفريقيا، تصل على نحو مذهل إلى 2.3تريليون دولار أمريكي، منها نحو 1.5تريليون دولار أمريكي في دول مجلس التعاون الخليجي فقط. علاوة على ذلك، فإن إجمالي مساهمة قطاع العقارات في الناتج المحلي الإجمالي في دول مجلس التعاون الخليجي وفقاً للأبحاث العالمية، وصل إلى 277.4مليون دولار أمريكي في عام 2004، أي نحو 5.8في المائة من الناتج المحلي الإجمالي. ومن هذا الرقم، تشكل السعودية نحو 128مليون دولار أمريكي، تتبعها الإمارات العربية المتحدة بنحو 80.49مليون دولار أمريكي.
وعلى نحو مماثل، فإن رسملة السوق لشركات العقارات المسجلة في المنطقة وصلت إلى 74889مليون دولار أمريكي في 13شباط (فبراير) 2006، أي نحو 6.7في المائة من إجمالي رسملة السوق في دول مجلس التعاون الخليجي. ومن هذا المبلغ، ساهمت الإمارات بنحو 41464مليون دولار أمريكي، والسعودية بنحو 17716مليون دولار أمريكي. وشكل ذلك ما نسبته 2.7في المائة من إجمالي الناتج المحلي الإجمالي. يذكر أن رأس المال السعودي يستأثر بالغالبية العظمى من هذه الاستثمارات في الإمارات، فضلا عن بلدان مجلس التعاون الخليجي المجاورة مثل البحرين.
والملمح الرئيس لسوق العقارات هو التمويل والاستثمار العقاري الإسلامي، والذي برز خلال السنوات القليلة الماضية بصفته عنصرا جديدا من عناصر قطاع العقارات الإقليمي والعالمي. وأحدث هذا الأمر ابتكارات متميزة جداً في هيكلة العقارات تمثلت في الصكوك (وهي سندات أو شهادات ائتمان إسلامية)، وتسنيد الأصول (تحويل الأصول إلى أوراق مالية كالسندات)، وبناء التمويل، والإسكان الاجتماعي، القروض العقارية، وودائع الاستثمار العقارية.
ويعتبر التمويل العقاري الإسلامي بعد أن سلط الأضواء عليه النمو غير العادي الذي شهدته بلدان مجلس التعاون الخليجي، عنصرا رئيساً من عناصر سوق العقارات الكلية.
ولكن، هل العقارات، سواء كانت تقليدية أو إسلامية، صنف أصول استثمارية تمت المبالغة في تقييمها، في مواجهة الأسهم والسندات الحكومية؟ وما الاتجاهات والتطورات الحالية في السوق، والفرص الاستثمارية المستقبلية الفورية في هذا القطاع، خصوصاً في منطقة مجلس التعاون الخليجي، وبلدان أخرى؟ وما آخر المحركات التنظيمية والقانونية، ومحركات السياسة في الشرق الأوسط التي تؤثر في الاستثمار في قطاع العقارات؟
ولكن يبقى السؤال ما هو الرهن العقاري ؟ وما هو التأمين العقاري؟
عرف الرهن بأن يضع المدين في يد الدائن عقاراً - أو في يد شخص ثالث يتفقان عليه - على يحتبس هذا العقار إلى أن يدفع له دينه بتمامه، فإذا استحق الدين ولم يدفع حقس للدائن ملاحقة نزع الملكية الجبري لدى دائرة التنفيذ. ويسجل هذا العقد على صحيفة العقار في السجل العقاري، ويجوز أن يضمن العقار المرهون ديناً على غير المالك. كما أن رهن العقار يمنع من بيعه أو التصرف به إلا بموافقة الدائن.
أما التأمين العقاري فيسجل على صحيفة العقار في السجل العقاري من دون أن يوضع العقار تحت يد الدائن. ولا يحول التأمين العقاري دون بيع العقار والتصرف به وإنما يلتزم به المشتري بحيث يبقى من حق الدائن طلب طرح العقار بالمزاد العلني من أجل استيفاء دينه على الرغم من تبدل مالك العقار.
وينظم عقد رهن العقار لصالح المصرف وعقد تأمين العقار لصالح المصرف لدى مركز التسليف ويسجل التأمين العقاري والرهن العقاري بصورة قانونية في السجل العقاري ولا يجوز للفرع أو مركز التسليف الموافقة على ترقين الرهن أو التأمين من السجل العقاري إلا بعد أن يسدد المتعامل جميع ديونه تجاه المصرف بكافة فروعه، ويجب أن يكون العقار موضوع التأمين العقاري أو المرهون لصالح المصرف مسجلا لدى الدوائر العقارية المختصة وخالياً من كل إشارة رهن أو تأمين سابقة وخالياً من حقوق الامتياز الخاصة - أي أن يكون العقار المرهون أو موضوع التأمين صالحاً للبيع فوراً بدون معارضة الغير على هذا الإجراء وبدون ارتباط حق به للغير. وتتوقف صحة الرهن أو التأمين على وجود دين ثابت ثبوتاً صحيحاً وتراعى في التأمين المؤجل القواعد الحقوقية المنصوص عنها في القانون المدني.
وفي السياق ذاته، طالت أزمة الرهن العقاري العالمية السوق السعودية بصورة مباشرة بعد ما أعلنت شركة التعاونية للتأمين عن تراجع أرباحها بنحو 81في المائة لفترة الربع الأول المنتهي في 2008331بعد أن حققت أرباحا تقديرية بلغت 23مليون ريال مقارنة ب 121مليون ريال للفترة ذاتها من العام الماضي، أي بنسبة تراجع تبلغ نحو 81في المائة.
وقالت الشركة إن انخفاض أرباح هذا الربع مقارنة بالربع الأول من العام السابق يعود إلى انخفاض أرباح استثمارات الشركة بما يعادل 82مليون ريال وذلك نتيجةً لانخفاض قيم الأصول الاستثمارية إثر التراجع في الأسواق العالمية وكذلك زيادة المطالبات بنسبة 30في المائة بما يعادل 53مليون ريال.
وأوضحت الشركة أن هناك زيادة في إجمالي أقساط التأمين المكتتبة للربع الأول من العام 2008مقارنة بالربع الأول من عام 2007بنسبة 53بما يعادل 177مليون ريال، مشيرة إلى أن ذلك جاء نتيجة نجاح الشركة في المحافظة على عملائها وجذب عملاء جدد رغم المنافسة.
وبينت الشركة أن إيراداتها للربع الأول من عام 2008بلغت 367مليون ريال مقارنةً ب 338مليون في الربع الأول من عام 2007بنسبة زيادة قدرها11في المائة، كما ازدادت أقساط التأمين غير المكتسبة بنسبة 20في المائة بما يعادل 120مليون ريال مقارنة بالربع الأول من عام 2007والتي ستتحقق كإيرادات خلال الفترات المقبلة.
وفي العاصمة السعودية الرياض حذر خبراء اقتصاديون من شركات التأمين العالمية الصغيرة التي منحت امتيازها التجاري لوكلاء تأمين في السعودية والتي على ضوئها حصلت على تراخيص مزاولة نشاطها من مؤسسة النقد، مستغلة مطالب منظمة التجارة العالمية، مشيرين إلى إن كثيراً من شركات التأمين في السعودية هي مجرد أسماء لا تستهدف تقديم خدمات التأمين، مؤكدين أنها عبارة عن مساهمات عقارية، لكن من باب التأمين.
وحصلت شركات التأمين على تراخيص من مؤسسة النقد السعودية، مستغلة مطالب الانفتاح التي كانت المملكة ملتزمة بالتقيد بها لتصبح عضواً في منظمة التجارة العالمية مكتمل النصاب.
وفتحت المملكة قطاع التأمين أسوة بالقطاع المصرفي وهما من متطلبات التجارة الدولية التي تنادي بضرورة فتح المجال لقطاعات معنية.
ويمر التأمين العقاري وبدون شك بطفرة نمو هائلة مدفوعة بالنمو المتسارع في المشاريع العقارية في العالم كما أن التأمين على المقاولات يشهد نموا مماثلا.
وارتفعت أقساط التأمين الهندسي بشكل غير مسبوق خلال الأعوام الماضية ولا تزال تشهد مزيدا من النمو وسط تنامي إحجام وأعداد المشاريع الكبرى التي تتجاوز كلفتها مليارات الدولارات.
وترتبط طفرة النمو لهذا النوع من التأمين بمدة استمرار نمو المشاريع العقارية والذي يتوقع أن يمتد إلى عشر سنوات مقبلة حيث تنجز العديد من المشاريع العقارية الكبرى وسوف يشهد سوق التأمين العقاري عندها استقرارا ويصل السوق إلى مرحلة التشبع رغم أن التأمين يتحول إلى التأمين على الممتلكات.
وفي الإمارات تستأثر 10شركات كبرى ب 65في المائة من إجمالي الأقساط والطفرة العقارية ما زالت تسهم في تعزيز أعمال معظم شركات التأمين سواء من خلال التأمين الهندسي على المشاريع خلال فترة التنفيذ أو التحول إلى التأمين على الممتلكات بعد الانتهاء منها حيث تشترط البنوك وجود تأمين على العقارات ومواقع البناء والمشاريع التي تمولها كما أن قانون البلديات يلزم الجهات ذات العلاقات بالتأمين على مواقع البناء المختلف. التأمين على العقارات يشمل تغطية الممتلكات والمسؤولية المدنية ويبدأ من إنشاء العقار وتصميمه.
والطفرة العقارية التي شهدتها الإمارات خلال السنوات الماضية كان لها الأثر الإيجابي الكبير على العديد من القطاعات الاقتصادية التي نمت أعمالها بشكل غير مسبوق ومنها قطاع التأمين حيث ارتفع حجم الأقساط المكتتبة ونمت الأعمال التأمينية وإن تفاوتت بين شركة وأخرى تبعا لقوة الشركة وطاقتها الاستيعابية وخبراتها الفنية.
وحققت الشركات الوطنية الإماراتية مزايا فعلية كبيرة من قفزة القطاع العقاري واستمرار نموه خلال السنوات الماضية ليس فقط من خلال زيادة أرباحها وأعمالها التأمينية ولكن أيضا من خلال زيادة خبراتها الفنية والإدارية والتعامل مع تغطيات تأمينية كبيرة وقدرة أكبر على إدارة المخاطر خصوصا عند التعامل مع المشاريع العقارية الضخمة.
وأظهرت دراسات حديثة أن حجم المشاريع العقارية قيد الإنجاز في دول مجلس التعاون الخليجي قد وصلت إلى نحو 8.8تريليونات درهم. وتشهد المرحلة الحالية نقلة عقارية كبيرة في دول مجلس التعاون الخليجي مدعومة بارتفاع أسعار النفط. وتشير الدراسات إلى أن معظم المشاريع العقارية التطويرية يجري تنفيذها في السعودية والإمارات. ويعد مشروع مدينة الملك عبد الله الاقتصادية في السعودية أكبر مشروع إنشائي في المنطقة يجري العمل عليه وتقدر قيمته ب 440.4مليار درهم ( 120مليار دولار). ويأتي بعده مشروع "دبي لاند" في الإمارات الذي تقدر قيمته ب 403.7مليار درهم ( 110مليارات دولار) ومشروع مدينة الحرير في الكويت بقيمة 315.6مليار درهم ( 86مليار دولار). ومع اعتبار مشاريع التطوير الإضافية الأخرى التي لا تزال في مراحلها الأولى أو في مراحل التصميم فإن منطقة الخليج يوجد فيها إجمالي 3519مشروعا بقيمة 9.17تريليون درهم.