أنذر مسؤول تنفيذي في إحدى أكبر شركات التطوير العقاري في السعودية بقرب "عاصفة" تصحيح سعرية شاملة قد تضرب القطاع العقاري داخل البلاد، مؤكداً أن السعر المعروض للعقار حالياً يعدّ اعلى بكثير من السعر المفترض له، وأن الوضع الراهن للسوق العقاري يمر بالعديد من الاضطرابات التي لايمكن التنبؤ بنتيجة محدده لها في المستقبل. وهذه هي المرة الأولى التي تطلق فيها شركة تطوير عقارية سعودية تحذيرات من ان ارتفاع اسعار العقارات إلى هذه المستويات قد يؤدي الى تراجع الاسعار، لكن الشركة لم توضح مزيداً من التفاصيل حول نسب التباطؤ المتوقعة أو موعد تصحيح الأسعار. وقال المهندس حمزة العطاس المدير العام لشركة درة الرياض: "السوق العقاري مرشح لعملية تصحيح شاملة لكنها لن تكون على المدى القريب ... ولم يستخدم العطاس الذي كان يتحدث مع "الرياض" في حوار موسع مصطلحات أكثر من مصطلح "تصحيح سعري مثل "مرحلة ركود" أو "حالة انكماش"، لكن حديثه لم يخل من تلميحات تشير إلى أن حالة سوق العقار المنتعشة حالياً لن تطول كثيراً. وتطرق المهندس العطاس الذي تطور شركته مشروع "درة الرياض" أحد أكبر المشاريع العقارية الواقعة شمالي مدينة الرياض، إلى جملة من القضايا العقارية التي تشغل بال الكثيرين من المستثمرين والراغبين في تملك المساكن الذي يعدّ الهاجس الأكبر لدى عدد كبير من المواطنين... وإلى تفاصيل الحوار: @ "الرياض": الى أي حد تأثرت مشاريع شركة درة الرياض بارتفاعات أسعار مواد البناء ؟ - العطاس: تأثرت إلى حد كبير.. العديد من المشاريع العقارية اضطرت الى التوقف لذا من الواجب التعامل مع ازمة ارتفاعات أسعار مواد البناء بحنكة وبطريقة عملية مما يوجب وجود بعض التسهيلات في التعاقد مع المقاولين مما يضمن الاستمرار في حال زيادة الاسعار عن المتفق عليه عند التعاقد. وفي نظري ان مشكلة ارتفاع أسعار مواد البناء افرزت الجانب الآخر العديد من الايجابيات التي يجب النظر اليها بعين الاعتبار ولعل ابرزها استحداث انظمة بناء او طرق للبناء ومواد جديدة تختلف عن المتعارف عليه، ولكن لم تقدم امثلة جديدة ومناسبة حتى الآن في سوق الإنشاءات. أسعار الوحدات السكنية @ "الرياض": ما تقييمكم للوضع العام للسوق العقاري المحلي؟ وكيف تنظرون إلى السوق في الوقت الراهن؟ - العطاس: من المؤكد ان الوضع الراهن للسوق العقاري يمر بالعديد من الاضطرابات أبرزها الارتفاعات القياسية في أسعار الوحدات السكنية، وهي الاضطرابات التي لايمكن التنبؤ بنتيجه محدده لها في المستقبل... لكننا نأمل جميعاً ان نصل إلى مرحلة السعر الحقيقي للوحدة العقارية في يوم ما فمن المعروف لدى الجميع ان السعر المعروض للعقار الآن اعلى بكثير من السعر المفترض له. @ "الرياض": من وجهة نظركم هل نستطيع أن نقول إن القطاع العقاري في المملكة مرشح في الوقت الراهن لعملية تصحيح سعرية أم أن هذه المرحلة مازالت بعيدة؟ - "العطاس": السوق العقاري في السعودية مرشح لعملية تصحيح شاملة لكنها لن تكون على المدى القريب، حيث يتطلب الأمر ظهور مشاريع عقارية جديدة وثبات اسعار البناء. @ "الرياض": ما هي تقديراتكم لحجم سوق التمويل العقاري في المملكة؟ وما مؤشرات نموه خلال العام الجاري؟ - "العطاس": سجل التمويل العقاري في المملكة العام الماضي نحو 30مليار ريال، ويقدر مختصون في قطاع التمويل العقاري حجم سوق التمويل العقاري السكني في منطقة مجلس التعاون الخليجي بنحو 750مليار دولار. كما يبلغ حجم قروض التمويل العقاري في المنطقة نحو 1.3تريليون دولار.. وهذه الأرقام وإن بدت مختلفة فإنها تعكس الحاجة المستقبلية العظمى لصناعة تمويل حقيقية تدعم هذا القطاع. تحديات التضخم @ "الرياض": يرى اقتصاديون أن التضخم يمثل أحد التحديات المهمة التي يمكن أن تتسبب برفع تكلفة الاستثمار العقاري، ما قد يقلص العوائد في ذلك القطاع الحيوي. ما تعليقكم ؟ - "العطاس": لن يقلل التضخم من نسبة العوائد المالية للقطاع العقاري نظرا للزيادة المطردة في نسبة الطلب والحاجة الملحة لايجاد العديد من المساكن، لكنه بالتأكيد قد يؤثر على اتخاذ القرار من قبل المطورين والشركات العقارية قبل اتخاذ القرار في طرح اي منتج عقاري. @ "الرياض": كيف تنظر لبرامج التمويل الحكومي المتاحة للمواطنين وخاصة برنامج مساكن الأخير.. وهل تؤيد الرأي الذي يرى أن هذه البرامج تعمل وفقاً لشروطها وليس انطلاقاً من حاجة المواطن للسكن؟ - "العطاس": تعتبر برامج التمويل الحكومي من الأفكار البناءة والتي يحتاجها السوق العقاري بشكل كبير.. إلا أن هذه البرامج لا تزال بحاجة إلى المزيد من التطوير لاتاحة الفرصة للافراد التملك ومنحهم خيارات عديدة لذلك. @ "الرياض ": كم تحتاج العاصمة الرياض من وحدات سكنية وتجارية حتى تسد الفجوة بين العرض والطلب؟ - "العطاس": تشير احدث الدراسات الى ان احتياج الرياض 5.5ملايين وحدة سكنية لغاية العام 2020م، لذا يجب توفير 145ألف وحدة سكنية سنوية. لنستطيع سد الفجوة بين العرض والطلب. مواد البناء @ "الرياض": ما التحديات التي تواجه القطاع العقاري من وجهة نظركم ؟ وما توصياتكم في هذا الشأن؟ - "العطاس ": لعل ابرز التحديات الحالية هي الارتفاع المطرد في مواد البناء ودخول شركات عقارية خارجية للسوق السعودي مما يتطلب التفكير الجدي في ايجاد بدائل للبناء وتطوير الشركات المحلية العقارية لتكون قادرة على المنافسة البناءة والتي تصب في صالح المواطن. @ "الرياض ": ما هي تقديراتكم لحجم الاستثمارات العقارية في المملكة؟ وكيف ترون معدلات العائد الربحي من الاستثمار في العقار؟ - حجم الاستثمار العقاري في المملكة يقدر ب 82مليار ريال خلال الثلاث سنوات القادمة، أما بالنسبة لمعدلات العائد الربحي في القطاع العقاري فإنها تعتبر مناسبة مقارنة بالعائد الربحي من قطاعات أخرى. هيئة الإسكان @ صدرت مؤخرا الموافقة على إنشاء هيئة عامة للإسكان، ما أهمية هذه الهيئة للمستثمرين في القطاع العقاري؟ وما المطلوب أن تقوم به لتطوير هذا النشاط؟ - "العطاس ": يجب ان تتعدى الهيئة العامة للإسكان سد حاجة الناس القائمة والعاجلة لوجود مساكن إلى استراتيجية وطنية متكاملة تنطوي تحتها كل الإدارات، والجهات المعنية بالإسكان، ومن خلال دراسات الحاجة الحالية، والمستقبلية للمواطنين بكل فئاتهم، وحصرها في خطط متفاوتة المدى على أنها حل تنموي، ولعل أهم هذه الفئات فئة أصحاب الدخول المحدودة الذين يستطيعون توفير السكن المؤقت (المستأجر)، لكنهم يحلمون بسكن دائم يقيهم، وعائلاتهم غوائل الزمان، ولكن ظروفهم المالية المحدودة لا تساعدهم على تحقيق هذا الحلم، خصوصا أن السكن المؤقت يقتطع النصيب الأكبر من دخولهم مع هذا الارتفاع في التأجير العقاري، وغلاء الأراضي الصالحة للسكن في مناطق المدن. نظام الرهن العقاري @ "الرياض": ينتظر العقاريون بتلهف لنظام الرهن العقاري الجديد، ففي نظركم ما الشيء الايجابي الذي يمكن أن يحدثه هذا النظام على أرض الواقع، وما هي رؤيتكم حول هذا النظام؟ - "العطاس": من المؤكد ان صدور نظام الرهن العقاري سيلعب دورا ايجابيا كبيراً ومفيدا للجميع مما له عوائد جيدة في زيادة نسبة التملك السكني لدى الافراد وتحفيز الشركات العقارية والمستثمرين على بناء وايجاد مشاريع سكنية جديدة والتطوير من تلك المشاريع مما سيحقق بلاشك نهضة عقارية شاملة. @ "الرياض": تؤكد كافة الدراسات التي تجريها الجهات ذات الاختصاص إلى وجود فجوة إسكانية خاصة في المدن الرئيسية للمملكة، ما مدى صحة هذه الدراسات وإلى ماذا ترجع ارتفاع الطلب على الوحدات السكنية؟ - "العطاس": الفجوة الاسكانية الموجودة حاليا في مدننا الرئيسة ترجع لعامل مهم وهو زيادة الطلب وقلة العرض نتيجة لان معظم المشاريع العقارية عبارة عن مخططات ارضي يتم بيعها دون ايجاد مساكن قائمة تلبي العدد الهائل من الطلبات على الوحدات السكنية القائمة، كما ان معظم من يشتري تلك الاراضي لايقوم ببنائها بل تترك الى حين يرتفع سعرها وتباع كقطعة ارضية من جديد لذا فنحن بحاجة الى شركات توجد وحدات سكنية وليست مخططات، أو ما يعرف بالتطوير الشامل. مشروع درة الرياض @ "الرياض": حدثنا عن فكرة إنشاء شركة درة الرياض ومراحل تأسيسها حتى أصبحت واحدة من أهم الشركات العقارية في المملكة؟ - "الرياض": تعتمد الفكرة الرئيسية للمشروع على إنشاء ضاحية سكنية محاطة بأسوار، كمنتج عقاري مميز لتلبية الحاجة المتزايدة والمتجددة لدى شريحة كبيرة من المواطنين للحصول على سكن يوائم بين البعد عن المدينة والتمتع بأفضل الخدمات ويقع المشروع على بعد 27كيلومترا من الدائري الشمالي وعلى مساحة 3.2ملايين متر مربع وتم تصميمه ليمثل ضاحية مثالية للعاصمة الرياض، ولعل أهم ما يمكن أن يحققه المشروع للساكن هو التوازن المتطلبات السكنية الحديثة والخصوصية وتوفير أفضل الخدمات الأساسية والترفيهية التي تناسب عادات المجتمع.. @ "الرياض": مشروع درة الرياض مر بعدة دراسات قبل طرحه للتنفيذ، ما المحفز الأساسي الذي شجعكم لخوض هذه التجربة وما نسبة جدواه الاقتصادية على ضوء تلك الدراسات؟ - "العطاس " بالنسبة لأي مشروع عقاري لابد ان يمر بعدة مراحل دراسية وتخطيطية قبل طرحه او تنفيذه ولعل اهمها دراسة الجدوى الاقتصادية منه وبالتأكيد فان مشروع درة الرياض قد مر بجميع تلك المراحل وكانت النتيجة مجدية بالتأكيد في ذلك الوقت حيث الاسعار مستقرة وليست بالارتفاع الذي عليه الآن لكن التحدي الابرز كان فكرة المشروع واقناع الفئات المستهدفة بمفهوم جديد وهو الضواحي السكنية مما تطلب منا دراسات اخرى عديدة كالدراسات الاجتماعية والبنية المجتمعية وسلوك المستهلك وبعض الدراسات حول المخططات والمشاريع العقارية السابقة وعوامل الخلل فيها كي يتم تجنبها في الدرة. @ "الرياض": في نظركم ما المميزات التي تميز وانفرد بها هذا المشروع عن بقية المشاريع الإسكانية المماثلة؟ - "العطاس": يتمتع المشروع بمميزات عديدة حيث تبلغ نسبة مناطق البناء 30في المائة فقط في حين تم تخصيص نسبة ال 70في المائة المتبقية للمناطق الخضراء والأنشطة الترفيهية كما ان جميع الوحدات السكنية تم تصميمها لتقام على مرتفعات تطل على المساحات الخضراء والمناطق المفتوحة وخصصت الشوارع الداخلية التي تطل عليها الواجهة الأخرى للمباني لحركة الوصول للوحدات. وتوفير الخدمات المتكاملة حيث يتم توصيل شبكات الكهرباء والماء والصرف الصحي والاتصالات والقنوات الفضائية لكل وحدة سكنية. وسيتم إنشاء فندق خمس نجوم يطل على مسطحات مائية ومناطق خضراء شاسعة، إضافة إلى العديد من المرافق الرياضية والترفيهية الملائمة لجميع أفراد العائلة. @ "الرياض": ما الآليات التسويقية التي اعتمدتم عليها في جذب العملاء لهذا المشروع وما نوعية الشرائح التي تستهدفونها؟ وكم بلغت نسبة المبيعات من إجمالي الوحدات المعروضة؟ - "العطاس": تم اعتماد العديد من الآليات التسويقية لجب العميل من خلال التسويق المباشر والالتقاء بالعملاء الى التسويق غير المباشر من خلال الحملات الاعلانية والاعلامية الناجحة والتي هدفت بشكل كبير الى رفع الوعي لدى المجتمع عن فكرة المشروع الجديدة في الطرح وعن شروط التملك فيه والتي تختلف بشكل كبير عن المشاريع العقارية السابقة والتي تنوعت من ضرورة البناء في وقت محدد وبشكل محدد الى انظمة مجالس الملاك وقد هدفنا في جميع الاستيراتيجيات المعتمدة لتسويق او بيع المشروع الى رفع نسبة الوعي بمفهوم الضاحية والفئات المستهدفة في المشروع تنوعت من الطبقة المتوسطة الى الطبقة الاعلى وكل شخص يهدف الى الخصوصية والتميز في مسكنه. وغالبا فاننا نعتمد بالدرجة الأولى في تسويق مشاريعنا العقارية على عنصر المصداقية والشفافية في توصيل رسالتنا إلى عملائنا وذلك من خلال اطلاع الناس على مراحل التطوير في المشروع والعمل بشكل دؤوب لتنفيذ تلك المراحل. وقد تجاوزت نسبة المبيعات النسب المتوقعة، حيث تم الانتهاء من بيع جميع القطع ولاراضي في فترة زمنية قياسية وقد بدأنا عرض الفلل للبيع سواء من خلال الشركة او المطورين. @ "الرياض": وقعت إدارة المشروع اتفاقيات تمويل مع عدد من البنوك، هل هناك فئات استفادت من هذه الاتفاقيات؟ وهل هناك جدوى وتسهيلات حقيقية ومشجعة تقدم للأفراد من خلال تلك الاتفاقيات؟ - "الرياض": هناك العديد من الفئات التي استفادت من تلك الاتفاقيات والتي عمدنا الى توقيعها لاعطاء القدر الاكبر من المصداقية للمشروع وتوصلنا من خلالها الى تسهيلات كبيرة ومميزة اختلفت من بنك الى آخر ومن جهة لأخرى لكنها في الغالب مشجعة جدا ومنافسة.
