مع ترقب مساهمة نظام المشاركة بالوقت "التايم شير" في خدمة قطاع السياحة داخل المملكة بعد إقراره من مجلس الوزراء في سبتمبر 2006، بات مستفيدون من هذه الخدمة يعانون من استغلال بعض الشركات لهذا النشاط بتمرير عمليات نصب واحتيال عليهم عبر إخلالها بالعقود المبرمة بين الطرفين. وكانت الجهات التشريعية تهدف من سماحها لمزاولة هذا النشاط إتاحة خيارات متعددة للزائرين على اختلاف رغباتهم، وزيادة موارد الدولة من الاستثمارات السياحية، غير أن مرور نحو عام ونصف على إقراره تكشف استياء المستفيدين من مخالفات شركات عاملة في هذا المجال. وفي هذا السياق، أكد مسؤولون في الهيئة العليا للسياحة وجود غرامات مالية على المخالفين في ممارسة نظام "التايم شير" تصل إلى 500الف ريال، مؤكدين وجود 10شركات مرخص لها من قبل الهيئة تتركز انشطتها في مدينتي جدةومكةالمكرمة. ووصف مختصون في الجرائم الاقتصادية نشاط "التايم شير" في بعض صوره المعمول بها حالياً بالجريمة الاقتصادية، منوهين إلى أن الاقتصاد المفتوح في المملكة اوجد فرصاً للكسب غير المشروع لبعض شركات المشاركة بالوقت. من جانبهم، طالب مستثمرون في هذا النشاط الزوار والمستفيدين منه باتخاذ الحيطة والحذر عند التعامل مع شركات "التايم شير" والتأكد من مصداقيتها قبل التعامل معها، مطالبين بوجود هيئة حكومية مستقلة تشرف على هذا القطاع وترخص للشركات العاملة فيها وتمارس دور الرقابة عليها. يأتي هذا في تحقيق أجرته "الرياض" للكشف عن انطباعات المستفيدين من نشاط المشاركة بالوقت بعد نحو عام ونصف من السماح بممارسته في المملكة، إضافة إلى ردود الجهات المعنية والمختصين على تطورات هذا النظام. فقدان الثقة أبو يوسف مشترك في نظام التايم شير بغرض السياحة الدينية في المملكة، بدأت قصته بإبرام عقد مع شركة تايم شير ينص على أن الطرف الثاني في العقد له حق السكن لمدة أسبوع من كل عام ولمدة 50سنة شريطة التزامه بدفع مبلغ 65ألف ريال على شكل أقساط شهرية تبلغ "1058"ريال لمدة خمس سنوات. وقال أبو يوسف : دفعت الأقساط بانتظام لشركة، كل عام مع بداية إجازتي، فمن جهتي التزم بالمبادرة في تحديد موعد قدومي للشقة التي استأجرتها من الشركة، واحرص على أن احدد اليوم فانا أسافر بالسيارة من الرياض وأصل إلى المدينة، و أنا عائلتي مرهقين تماما ولا استطيع الانتظار كثيرا، ولهذا اكرر الاتصال بهم أكثر من مرة حتى وصولي المدينة، ولكن أتفاجأ بان الشقة مؤجرة لشخص آخر بعذر أنها مخصصة لكبار الشخصيات،ويتم تسوية المشكلة بشقة اصغر وبعدها بيوم أو يومين يتم نقلي إلى الشقة التي اشتريتها سابقا، ولتفادي المشكلة في السنة السابقة عرضت على الإدارة بالشركة. و أضاف أبو يوسف بان الشركة أرسلت له بعد مايقارب ثلاث سنوات من إبرام العقد "ملحقاً بالعقد" ينص على انه في حالة عدم سداد المستأجر لأي ثلاثة أقساط مجدولة فان لشركة حق فسخ العقد، دون أن يكون للمستأجر حق المطالبة بالمبالغ التي سددها المشترك لشركة أو تحصيل عوائد الاستثمار أو المطالبة بأي تعويضات، و أكد أبو يوسف رفضه لتوقيع الملحق وسوف يراجع الشركة التي تعمل على ضياع حقوق المستأجرين فيها. غرامة نصف مليون و أشار المهندس احمد العيسى مدير إدارة التراخيص في الهيا العليا للسياحة إلى أن هناك شرطين ملزمين للحصول على ترخيص لمزاولة لنشاط المشاركة بالوقت للعقار، أولهما لا يجوز بيع تلك الوحدات إلا بناء على خطاب موافقة من الهيئة. والشرط الثاني هو تقديم الخدمات الفندقية الأساسية بمستوى لا يقل عن درجة أربع نجوم بالنسبة للفنادق (للشقق الفندقية) أو الدرجة الأولى بالنسبة للوحدات السكنية المفروشة حسب التصنيف المعتمد في المملكة، و تقديم الضمانات المنصوص عليها في هذه اللائحة.يوضح بنماذج العقود الخاصة بالوحدات المراد تسويقها بنظام المشاركة في الوقت، مفصلة بها حقوق والتزامات الطرفين بما يتفق مع أحكام النظام. وأضاف العيسى، أما الجهات المسؤولة عند وقع الضرر على المشتركين في شركات التايم شير تتمثل بلجنة مختصة للتحقيق والفصل في المخالفات لنظام التايم شير، والعقوبات نوعين إدارية ومالية حيث يمكن أن تصل الغرامة المالية إلى نصف مليون ريال، وهذا بلا شك سيحد من ارتكاب المخالفات من قبل المرخصين بهذا النظام، وبالتالي سيحد من حدوث ضرر للمشترين لهذه العقود. بالإضافة إلى منح المشتركين مهلة 10أيام للانسحاب من العقد دون إبداء الأسباب. وتابع العيسى عدد الشركات العاملة حالياً في هذا النشاط يقدر بحوالي عشر شركات تتركز في مدينتي مكةالمكرمةوجدة، ونأمل أن يساعد تطبيق هذا النظام على تحفيز الاستثمار السياحي. و أكد على أن شركات التايم شير تسهم بتطوير السياحة وتنشيط الاستثمار، بمجال الإيواء السياحي وتوفير خيارات جديدة أمام المستفيدين من الخدمات السياحية والمستثمرين في هذا القطاع على حد سواء مما يدعم السياحة الداخلية. ولا شك أن العائد المالي الكبير المتوقع على المنشآت العاملة بهذا النشاط مقارنة بالمنشآت الفندقية التي تعمل بالنظام التقليدي، سيكون حافزاً للمستثمرين للإقبال على هذه المشاريع، وانتشار هذا النوع من المنشآت في معظم دول العالم ومؤخراً في مكةالمكرمةوالمدينةالمنورة دليل على هذا التوجه من المستثمرين، كما يسهم النظام بتوفير التمويل الذاتي للمشاريع بتكلفة أموال منخفضة نسبيا حيث يكون الممولون هم المنتفعين فعلا بالمشروع، وبالتالي يمكن التوفير في تكلفة التمويل كأحد عناصر التكاليف الاستثمارية. ولسعر الوحدات التايم شير ارجع تحديد الأسعار لآلية العرض والطلب وذلك لاختلاف الخدمات التي تقدم في الوحدات العقارية المستخدمة في نظام المشاركة بالوقت، وعدم إمكانية توحيد هذه الأسعار، ونعتقد أن هذا سيساعد على تطوير الخدمات، وخلق المنافسة الحقيقية بين المرخصين بهذا النشاط وفي مجال توعية المستفيدين من التايم شير فقد تم التواصل مع المجتمع من خلال العديد من القنوات الإعلامية (المرئية والمسموعة والمقروءة)، وقد حاولت الهيئة في كل هذه القنوات توعية المواطنين والمقيمين من أهمية التأكد من مصداقية ونظامية الشركة التي تعرض خدماتها في هذا النشاط، وعدم التورط في أي عقود، مالم تبرز الشركة ما يؤكد على صحة معلوماتها، وتأكد المشتري من مناسبة العقد له بكافة بنوده وشروطه. قامت الهيئة بنشر النظام في الصحف المحلية، وعقدت عدداً من ورش العمل لتوعية القطاع الخاص بهذا النظام وأهميته ومكوناته. هيئة حكومية رقابية وذكر الدكتور صالح الحبيب مستثمر في هذا النشاط أن نظام التايم شير طبق بنجاح في أحد أبراج مشروع وقف الملك عبد العزيز للحرمين الشريفين بمكةالمكرمة.. وتكرار التجارب الناجحة على غرار هذه التجربة، يدعم ويثبت نظام المشاركة بالوقت في المملكة. و أضاف الحبيب على المستفيد إدراك أن مسؤولية سلامة شركات التايم شير تكون على جانبين أولهما أن المستهلك يجب عليه التأكد من سمعة الشركة المسوقة ووجود المستندات القانونية التي تؤكد على مصداقية الشركة المطورة.. أما الجانب الثاني فأعتقد أنه يتطلب وجود هيئة حكومية لا يسمح للشركات المسوقة لنظام التايم شير بتسويق مشروعاتها داخل المملكة إلا بعد الحصول على موافقة من الهيئة وهي أقرب الهيئات المؤهلة للقيام بالدور الرقابي. وأشار الحبيب إلى أن الوعي لدى المستهلك ورقابة المستقلة ذات الاختصاص تتولى التأكد من جدية تنفيذ الضمانات وعدم التلاعب بالمستهلك تعتبر رادعاً جيداً. نظام سياحي ترويجي الدكتور إبراهيم بن محمد الزبن متخصص في الجريمة الاقتصادية قال :من الظواهر الاقتصادية التي شاعت في المجتمع السعودي نظام المشاركة بالوقت أو التايم شير. ويختص المجتمع السعودي بأحد صور نظام التايم شير التي شاعت وبخاصة في المشاريع السكنية في منطقة الحرمين الشريفين (مكةالمكرمةوالمدينةالمنورة)، وهو ما يطلق عليه بنظام صكوك التملك الجزئي (صكوك المنفعة)، وتعتبر هذه عقود إيجار طويلة الأمد لديه حق الانتفاع بالوحدة لمدة أسبوع في السنة كمستأجر. وأضاف بالرغم من صرامة مواد النظام وشموليتها ووضوحها إلا أن المناخ الاقتصادي المفتوح على الأنشطة الاستثمارية المختلفة في المجتمع السعودي قد أوجد فرصاً ملائمة لظهور بعض صور الكسب اللامشروع من خلال الاستيلاء على أموال الناس بطرق ووسائل لا تخلو من أساليب النصب والاحتيال. وقد أدى ذلك إلى إلحاق الضرر بالكثير من المواطنين والمقيمين الذين يفتقدون للحد الأدنى من الوعي الاستثماري، وبخاصة في ظل ضعف الرقابة الرسمية على أنشطة شركات التايم شير والتي غزت الأماكن العامة وأخذت تمارس أعمالها بكل حرية وبشكل يوحي بشرعيتها ومصداقية عروضها مستغلين جهل المشترين بالنظام وحاجتهم إلى أماكن مناسبة وبأسعار معقولة لقضاء إجازاتهم داخل المملكة وخارجها. ومما عمق المشكلة تعدد أنماط عروض التايم شير، وعدم وضوح أو استيعاب المشترين للكثير من بنود ومواد عقود البيع التي تحتاج إلى أشخاص متخصصين يستطيعون فك طلاسمها وفهم تعقيدات موادها، مما جعل هؤلاء المشترين معرضين للإخلال بهذه البنود وبالتالي اضطرارهم إلى التنازل عن العقار وضياع حقوقهم المالية. وذكر الزبن أن العمليات التسويقية لشركات التايم شير في صورها الحالية قد تندرج تحت مفهوم الجرائم الاقتصادية طالما أنها تخالف للتشريعات والقوانين الجنائية والاقتصادية التي تنظم مختلف النشاطات الاقتصادية، وتهدد بالتالي المصلحة الاقتصادية العامة بالخطر أو الأذى. وزاد: أدى كل ذلك إلى العديد من السلبيات من أهمها فقدان ثقة المواطن لهذه الشركات مهما بلغ حجم مصداقيتها، وبالتالي ضيع على المجتمع فرص الاستفادة من العروض السياحية المميزة التي يمكن أن يستفيد منها المواطنون من هذا النظام السياحي الترويجي للمنشآت السياحية داخل المملكة وخارجها. إضافة إلى ذلك فإن نظام المشاركة بالوقت (التايم شير)، متى ما خضعت العمليات التي يقوم عليها للضوابط النظامية، سيساعد على تشجيع الاستثمار في إنشاء وتسويق الوحدات العقارية السياحية في المملكة مما سيشجع على نمو السياحة الداخلية، وكذلك منح الشباب السعودي الفرص المناسبة للعمل في مجال السفر والسياحة، كما سيعزز من نمو الاستثمارات العقارية في المناطق السياحية، وبخاصة في مدينتي مكةالمكرمةوالمدينةالمنورة واللتين تشهدان نمواً عمرانياً واستثمارياً واضحاً يبطل العقد فوراً وفي تعليقه على الجوانب القانونية قال المحامي عدنان العمري: تستند عقود المشاركة بالوقت أو ما يسمى " بالتايم شير" إلى قاعدة الإجارة في الفقه الإسلامي حيث يقوم البائع ممثلا بالشركات المرخص لها بهذا العمل ببيع حق الانتفاع من وحدة عقارية معلومة لمدة معلومة من سنوات محددة أو قابلة للتحديد إلى المستفيد، إلا إن الفارق في صيغة هذا العقد عن صيغ الإجارة الأخرى، هو عدم تحديد بداية الإجارة ونهايتها فيكون في أي وقت من المدة الكاملة المتفق عليها مثلا كأسبوع أو عشرة أيام أو شهر أو أي فترة محددة من السنة، إلا أن الغالب أن المدة المباعة معلومة العدد للطرفين وبالتالي يكون جميع المشترين يشتركون بحق الانتفاع من كامل منافع الوحدة العقارية، ويقتصر دور البائع في إدارة الوحدة العقارية والإشراف عليها وصيانتها. وأضاف: إلا أن ما يحسن ذكره في هذا المقام هو أن بعض الناس قد يشكل عليه أن عدم تحديد بداية الإجارة ونهايتها مبطل للعقد لوجود الجهالة، وهذا إشكال غير صحيح لأن الجهالة تنتفي بذكر عدد الأيام المباعة منفعتها. ولا بد من التنبيه إلى أن مثل هذه العقود قد تستغل بطريقة خاطئة من قبل بعض الشركات غير الموثوق بها كبيع منفعة لوحدة عقارية على أكثر من شخص يفوق المدة الفعلية لأيام السنة استناداً إلى احتمال تخلف بعض المشترين عن الانتفاع بالمدد المخصصة لهم كل سنة، أو إهمال بعض الشركات القيام بما هو واجب عليها من أعمال الصيانة والإدارة، أو تكون شركة التايم شير ليست الشركة المالكة للمشروع وهنا تكمن المخاطرة على المستفيد فيما لو حصل إخلال في هذا العقد بينهما. وزاد: في حالة مواجهة المستفيد لأي نوع من المشاكل في عقده بهذا الخصوص فعليه محاولة حل الموضوع بالطرق الودية أولا، ثم اللجوء إلى المحاكم المختصة (المحكمة العامة) بطلب فسخ العقد وإعادة المبالغ التي دفعت مقدماً إذا لم يتمكن من الاستفادة منه. أما بالنسبة لعقود المشاركة بالوقت لغير المسلمين في منطقتي مكةالمكرمةوالمدينةالمنورة فالجميع يعلم أن النظام العام يمنع دخول أو تملك غير المسلمين لهذه المناطق المقدسة وبناء عليه فإن أي عقد تايم شير أو خلافه إذا اصطدم بالنظام العام يبطل العقد فوراً. ومع ذلك توجد شركات فندقية عالمية غير مسلمة، لها الخبرة الطويلة في عقود التايم شير تقوم بإدارة عقود المشاركة بالوقت بأيدي مسلمين في المناطق المقدسة. وذكر العمري انه يجب على المستفيد التأكد من صحة العقد وأركانه وشروطه والتأكد من الحقوق والواجبات لكلا الطرفين، مثلاً الصيانة والنظافة بالنسبة لبائع عقود التايم شير وهل هو المالك للموقع أم لا وفي حالة كونه المالك يطلب المستفيد التأكد من ذلك بموجب صك الملكية وفي حالة كونه مشغلاً تسويقياً فقط فيجب على المستفيد التأكد من مصير عقده في حالة نشوء خلاف بين المالك والمشغل، هل يتحمل المالك أعباء عقد المستفيد في مثل هذه الحالات، وبالنسبة للمستفيد حجم الأقساط المالية ومواعيدها وماذا يترتب على المستفيد في حالة التخلف عن سداد احد الأقساط في موعده، والتأكد من عدد أيام المشاركة بالتملك وهل يحق للمستفيد فسخ العقد في حالة عدم تمكنه من استلام موقعه في الوقت المحدد له، وهل تعاد إليه مبالغه التي دفعت مقدما بدون دعاوى.
