السوق العقارية السعودية أقل استعداداً لفرض مزيد من القيود والتشريعات

يقرّ العديد من الدول تشريعات وقوانين متشددة على وتيرة الأنشطة الاقتصادية والإنتاجية، قد تبدو في غير وقتها خصوصاً في ظروف الانتعاش وارتفاع وتيرة الطلب على الأنشطة الخدمية والمتعلقة بالمنتجات العقارية وغيرها من المنتجات التي ترتبط مخرجاتها بالأنظمة والقوانين التي يُعمل على تطويرها ووضعها ضمن أعلى وأفضل المعايير المطبقة على المستوى العالمي، ومن الواضح أن مستوى الاستجابة تباين من سوق إلى أخرى، وعلى قطاع دون الآخر.
وأكد التقرير الأسبوعي لشركة «المزايا القابضة» أن «هذه التشريعات تواجه مزيداً من الاعتراض والتعارض مع مصالح القطاع الخاص والقطاعات المالية والخدمية، إذ تؤثر سلباً في خططها للتوسع، كما تؤثر في معدلات العائد لديها تبعاً لصرامة أو ضعف القيود المفروضة من قبل الجهات المعنية بكل نشاط». وأضاف: «أثبتت التجارب أن للقوانين والتشريعات الكثير من الأوجه على مستوى التأثير، إلا أن المحصلة النهائية كانت في صالح فرض مزيد من الشفافية وضبط إيقاع الأسواق، ومنح المستثمرين مزيداً من الحماية على ممتلكاتهم، والأسواق مزيداً من الأمان، والتي تجلت في رفع مستوى التنافسية على المستوى المحلي الإقليمي والعالمي، ومثال على ذلك التأثير الإيجابي لحزمة الأنظمة والتشريعات على السوق العقارية، إذ يتطلب فرض مزيد من الضوابط على رغم التأثيرات السلبية الآنية لهذه الاتجاهات».
وأشار التقرير إلى «أهمية كفاءة الأسواق العقارية ومراحل تطورها، إذ لا يمكن فرض قوانين وتشريعات متقدمة لا تتوافق وقدرة السوق والقطاعات الاقتصادية، وعلى رأسها القطاع العقاري، على الاستجابة الكاملة، والتوقعات المسبقة والأهداف المراد تحقيقها من هذه القرارات على المديين القصير والمتوسط». وأضاف: «تبدو السوق العقارية السعودية أقل استعداداً لفرض مزيد من القيود والتشريعات العقارية، خصوصاً تلك المتعلقة بفرض القيود على نسب التمويل العقاري، يأتي ذلك في ظل ارتفاع حدة التباين بين خطط وتوجهات تجار قطاع العقارات وبين مؤسسة النقد العربي السعودي، البنك المركزي، بسبب فرض شرط تأمين 30 في المئة كدفعة أولى من قيمة العقار من قبل الراغبين بتمويل عقارات من مصادرهم الخاصة، على أن تقوم البنوك التجارية بتوفير 70 في المئة من قيمة العقار محل التمويل». وأكد أن «هذه القوانين قد تبدو مجحفة بحق غير القادرين من الأفراد المواطنين، خصوصاً من ذوي الدخل المنخفض والمتوسط والذين يبحثون عن السكن المناسب، إلا أن هذه القرارات من شأنها المساهمة في كبح جماح ارتفاع الأسعار في السوق». وشدد على ضرورة «قراءة هذا القرار من الجوانب الإيجابية، إذ أن السوق العقارية السعودية تحظى برعاية وتمويل مباشر من الدولة والكثير من التسهيلات للحصول على السكن، ما يدفع باتجاه تبني قرارات أكثر صرامة على الفئات القادرة للحؤول دون التأثير السلبي على الفئات الأقل.
وأكد تقرير «المزايا» أن «السوق العقارية الإماراتية أظهرت كفاءة أعلى في التجاوب مع التشريعات والضوابط التي أصدرها البنك المركزي نهاية عام 2013 ضمن النظام الشامل للرهن العقاري، والتي حدد بموجبها حدود التمويل من قبل المصارف العاملة بالدولة بنسب تصل إلى 80 في المئة من قيمة العقار للمواطنين للمنزل الأول للمالك وبقيمة لا تزيد على خمسة ملايين درهم (1.3 مليون دولار) وبنسبة 75 في المئة لغير المواطنين للعقار الذي لا تزيد قيمته على خمسة ملايين درهم أيضاً».
وأضاف: «حدد النظام الجديد نسبة تمويل لا تزيد على 50 في المئة للعقارات التي تُباع قبل الإنشاء، فيما ستكون مدة تسديد القرض العقاري 25 عاماً كحد أقصى». وأضاف التقرير: «شدد النظام على أهمية توافر الشفافية على الرسوم والخصومات وأسعار الفائدة أو الربح وضرورة تزويد المقترض بكافة المعلومات ذات العلاقة، فيما أكد محافظ البنك المركزي آنذاك أن للنظام تأثيراً إيجابياً على سوق التمويل العقاري على مستوى المصارف وعلى مستوى الفئات المستفيدة من هذا النظام». ولفت إلى أن «وتيرة النشاط لم تتأثر كثيراً بهذا النظام نظراً إلى أهميته في ضبط إيقاع السوق، وتنظيم العلاقة بين الجهات الممولة والمقترضين من دون أن تكون لذلك تأثيرات سلبية على وتيرة النشاط والأسعار، إذ أن النشاط المسجّل لدى السوق مصدره المستخدم النهائي في معظم الأحيان».
وأشار إلى أن «الحراك العقاري في قطر يأخذ طابعاً مختلفاً في هذا السياق، إذ يشهد توسعاً كبيراً على التسهيلات المقدمة التي تمنحها المصارف، في ظل النشاط العمراني الكبير في الدولة، إضافة إلى التوسع في المواقع سواء كانت مشاريع للقطاع الخاص أو العام، ما انعكس ارتفاعاً في أسعار الأراضي والعقارات ودفع باتجاه زيادة الطلب على القروض والتمويل المصرفي».
وتطرّق التقرير إلى وتيرة النشاط العقاري المسجلة منذ بداية العام الحالي، والتي أظهرت مزيداً من التباينات والتحديات والتطورات الإيجابية والسلبية نتيجة لتداعيات أسواق النفط والتوقعات المتحفظة على وتيرة النشاط والطلب خلال السنوات المقبلة، إذا ما تراجع حجم الإنفاق الحكومي وتبدلت أولوياته».
وشدد التقرير «على أهمية التمويل العقاري المقدم من القطاع المصرفي وقنوات التمويل المتخصصة، في تحريك الأسواق العقارية على مستوى دول المنطقة والعالم ودوره في نقله من حالة الركود والتراجع إلى حالة النمو والانتعاش».
وأكد أن «ضعف أو انحسار التمويل العقاري سيضرّ كثيراً في المناخ الاستثماري والتطوير العقاري على حدّ سواء، كما أن غياب أنظمة للرهن العقاري وتوافر قنوات استثمارية عقارية قوية تستهدف فئات المستثمرين كافة، خصوصاً الصغار منهم، وذلك لتلبية كافة أنواع الطلب وسد الحاجة المتنامية إلى التمويل العقاري لدى أسواق المنطقة، ستكون لها تداعيات سلبية كثيرة على القطاع والفئات المستهدفة، مع التشديد على الحاجة إلى سد الفجوة بين التمويل العقاري المتاح والمتطلبات التمويلية الضخمة للعدد الكبير من المشاريع العقارية التي أعلن عنها في كل الظروف والمواقع، لمنع استمرار التذبذب والضعف لدى السوق العقارية».